昨天(5月28日)上午，陕西省刚刚召开了一次重要的经济工作会议。关于楼市，明确“支持刚性和改善性住房需求，根据相关政策降低房贷首付比例和贷款利率，因城施策逐步放开限购限售”。
没想到，晚上10点，Xi安的松绑新政& amp公积金贷款政策一起发布，一起讨论！
由于新政策是晚上发布的，我想很多朋友并没有特别关注，很多朋友大概也不了解政策和市场接下来的变化。为此，cosmopolitan编辑会在政策发布后的第一时间为您带来这款热气腾腾的政策解读，帮助更多人了解这次政策的意义和接下来的市场变化。。
松绑新政
切中核心问题
回到新政，从《通知》，内容可以归纳为五点：
限购放松 合理保障住房需求
市外户口迁入本市，购房前落户满1年,取消12个月社保或个税限制；在非本市户籍，持本市 《居住证》 +购房前2年在本市连续缴纳社保或个税,为期5年的社保或个税上限将被取消。
新旧限购政策对比
分析解读：
从局限性来看，这一条可以说是最重要的。除了松绑，依然尽可能堵住“炒房”这条路，这是难能可贵的。
从影响来看，购房者入市难度降低，对市场和房企都是一个好信号。我相信市场会升温。
对于已经有“房票”的朋友来说，以后千人摇、万人摇红盘的概率可能会增加。建议尽可能提前关注和梳理自己的需求。对于急着买房的人来说，建议避开千人摇、万人摇的可能性大的楼盘，以免陪同，影响购房计划。
限售放松 促进二手住房流通
已购买或新购新建商品住房取得 《不动产权证书》 满2年，或以《不动产权证书》元取得商品房买卖合同网签备案满3年，可上市交易；
已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得 《不动产权证书》 满2年可以上市交易。
新旧限售政策对比
分析解读：
限售终于松绑了！
与原来的政策相比，时限松绑，提高了房源入市流动性，回暖二手房市场，这一条，对于“对楼市不看好出手退场的投资客”和“卖旧买新的改善置业者”来说是一个不错的信号。
还需要注意一点：二手房指导价依旧没有松绑痕迹。松绑限售，对于市场来说，信号还是很obvious-“竭尽全力稳楼市”，避免松绑之下二手房市场出现报复性上涨的可能，值得点赞。的
同时，再与利率、首付比例、限购松绑这些利好政策共同作用下，也能够起到刺激改善置业的作用，在以旧换新、以小换大的刺激下，能够为二手房市场提供一大批次刚需房源，刺激二手房市场回暖，提高新房、二手房流动性。
对于想置业二手房的购房者朋友来说，限售松绑可能是一个不错的入市时机。特别是在对楼市不看好的投资客抛售退场下，捡漏的机会相比以往大了不少。但在挑选时，尽可能选择地段、位置、品质均好
的次新盘入手。贷款放松，购房金融有优待
1.调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。
第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
2.调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
3.购买精装房首付比例同上，第三次及以上申请个人公积金贷款的不予受理。
分析解读：
最低2折首付，最高可贷85万！明晃晃的“快来买房”！你能忍住吗？
不过可惜的是，本次新政中对商业贷款还没有具体的信息公布，如果首付比例也能同频下降...那市场会火热到什么程度？
还有一点需要注意的是，无论是公积金还是商业贷款，首付比例下降虽然能够显著降低购房者置业门槛，但后续月供还款还需尽可能提前盘算好，切勿超过可承压范围，避免断供。
新增两类，刚需界定人性化
除了以往刚需界定外，本次新政又新增了两类家庭：
1.二孩及以上家庭，符合我市住房限购政策；
2.28周岁及以上未婚人士，还须满足：无婚姻记录、本市范围内名下无房、购房前48个月内无住房转让记录，符合我市住房限购政策。
刚需家庭条件变化对比
分析解读：
这确实是一个好事，细化了对于刚需的界定，二孩、28岁以上未婚人士，在今后买房摇号方面有了政策的利好支撑，摇号中签概率增加。
但有一个担忧需要特别留意，新政之下，新增了2类刚需家庭，是否会再次增加原本刚需家庭的摇号难度？
这一点，还需观察近期市场动态。
但对于真·刚需购房者而言，还是可以略微放松压力，毕竟无论是二孩及以上家庭还是28岁及以上未婚人士来看，首选的置业需求基本上都是刚改及改善置业，对于刚需楼盘而言，增加的压力并不会太多。
优化各类人群购房限制
1.在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。
2.本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。
分析解读：
这一条不用过多解读，也不必过度解读。一方面是西安对于人才的吸引政策，另一方面也是这些人才和消防救援队伍人员应得的。
点赞新政之余
我们还有一个小建议
没错，相比较其他城市的取消限购、限贷、限售力度来看，西安这一次的松绑政策真的非常克制。
但“药劲”虽不足，但对于目前西安来说，却是一方良剂。
丨“更加精细化、人性化界定刚需家庭”缓解了真·刚需购房者入市摇号难压力；
丨“限购放松”降低了“房票”获取压力，入市置业需求有效增加；
丨“公积金贷款政策利好”降低了购房者置业门槛，增加置业需求；
丨“限售放松”缓解了改善购房者置换压力，卖旧买新更轻松，也增加了二手房市场的流动性，回暖二手房市场。
切中要害，不照搬照抄其他楼市政策，因城施策，才不会用力过猛，让购房者不必过度担心，松绑政策下楼市又会回涨到何种程度，从而出现盲目跟风置业，这一点，真的值得掌声和赞叹。
毕竟“大病”才用“猛药”，而从近期的市场来看，市场需求依然处于一个比较良好的态势，并不需要一剂猛药来刺激。
但在赞叹之余，西安这一次的新政，我们还有一个小建议。
那就是--在房企的暴雷风险和楼盘的烂尾停工风险问题上，出台相应的管制措施。
这一点，也是目前大多数购房者保持观望的核心原因，而对于西安，能否继续在这方面加以补充？
接下来
购房者应该如何选择？
刚需购房者丨从《通知》来看，市场松绑，对于刚需而言虽然不是一个非常好的机会（竞争压力增加，供应减少），但早上车，把最珍贵的房票买最适合自己的房子依然是硬道理。
同时在限售政策松绑的背景下，二手房市场将会有大量房源入市，在“二手房指导价”的压力以及置换需求+退场抛售的碰撞下，二手房也可能会成为一个不错的置入时机，建议在关注新房的同时，也不妨多多关注一番。
特别需要提醒的是，在首付比例下降下，依然不建议增加负债风险，避免断供风险。但最好能在合理的预算区间内，一步到位。特别是无房户，在接下来这个利好时机内，更需要准确判断。
刚改、改善购房者丨从目前政策来看，“有房票”的改善购房者的政策利好性绝对是大于刚需购房者的。
最直接显著的利好就是公积金贷款放松，虽然只是同步下调首付比例（首套下调15%、二次下调25%），但在总价和单价方面，改善住房的压力下降非常明显，入手难度显著降低。
如果在后期商贷能够同步下调，那么更是一个不错的出手时机。
