新华财经北京5月27日电(刘润荣、翟卓)“调整首套房贷利率下限”和“下调5年期以上贷款市场报价利率(LPR)”的双重大礼惊喜来袭。相比一线城市，二三线城市有更明显的下调空间。
据不完全统计，至少有17个城市可以执行首套房房贷利率4.25%，二套房房贷利率5.05%。而部分城市的银行只能对优质客户或合作物业执行较低的利率。业内人士预计，银行板块近期出现明显回调。如果后续房地产销售好转，疫情好转，市场对经济的预期会明显改善，带动银行估值修复。
至少17个城市首套房贷低至4.25%
分析认为，LPR新机制建立以来，5年以上LPR下调15BP，叠加监管层“首套商业性个人住房贷款利率下限下调20BP”的政策，首套房贷利率最低可降至4.25%。
以一线城市为例。京沪深只是跟随5年期以上的LPR下调房贷利率，但在加分方面没有做任何调整。
其中，北京首套房贷利率由5.15%降至5%，二套房贷利率由5.65%降至5.5%。上海部分银行首套房贷利率从4.95%降至4.8%，二套房贷利率从5.65%降至5.5%。深圳部分银行首套房贷利率从4.9%降至4.75%，二套房贷利率从5.2%降至5.05%。但广州首套房贷利率普遍下调，在4.45%-5.2%之间。大部分银行的份额是LPR 20BP到30BP，最低的是LPR 40BP(4.85%)。
相比之下，一线城市以外的地区反应热烈，大多会逐步执行全国较低的利率。天津、苏州、郑州、常州等二三线城市首套房贷最低利率4.25%。此外，太原、武汉、杭州、成都等地都出台了稳定楼市的新政策，包括放松限购、提高公积金提取额度、更好地满足三孩家庭购房需求等。
据某中介透露，首套房的首贷是按照最新的LPR办理的，但目前还没有收到具体的细则。但申请房贷利率下限需要兼顾社保、公积金、个人信用以及与房产的合作。
“不同城市采取不同的利率，也是基于‘一城一策’的原则。对银行来说，不一定要执行最低利率水平，而是要根据‘一城一策’的原则、各城市的房价水平、稳定地价、房价和预期的调控原则，以及与稳增长的结合，合理设定利率。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李说。
截至5月25日，据融360数字科技研究院监测，17个城市可执行最低4.25%和5.05%的房贷利率，包括苏州、郑州、济南等此前房贷利率已达到首套最低要求的城市，以及温州、南京等5月15日前首套利率仍在5%以上的城市。而部分城市的银行只能对优质客户或合作楼盘执行较低的利率水平。
对银行影响几何？
在房贷利率“下行潮”下，楼市成交有望好转，购房者也迎来利好。那么，作为贷款人，银行会受到怎样的影响呢？
单独来看，首套房贷利率下限下调只影响新增贷款，因此对银行收入的直接影响相对较小。然而，5年LPR的减少将直接影响近39万亿元的股票抵押贷款，这将带来银行2023年的利息收入和收入。
具体来说，首先，在降低fir的下限方面
“第一，降息刺激销售，银行可以‘以量补价’。房贷增速提高2%可以抵消降息的影响；第二，房地产市场的放松政策可以降低房贷和开发贷的资产质量风险。”CICC研究部银行业分析师林说。
其次，关于LPR的减少，结合1月份的变动，目前期限在5年以上的LPR年内累计下降了20BP。综合考虑重定价(房贷按年重定价，大部分在年初重定价)后，期限在5年以上的LPR减少对银行2022年的净息差影响不大，但主要会出现在2023年。
据光大证券王亦丰测算，2023年over 5年以上减持对银行贷款定价的影响约为5.4BP，对利息收入的影响约为1.7%，对营收的影响约为1.2%。
从银行类型来看，由于房贷规模和占比相对较高，我国银行的调整受到“拖累”或最为明显，股份制银行次之，城市农商行受房贷占比相对较低的影响最小。
以部分银行为例。截至2021年末，国有大行中工行、农行、中行、建行的个人住房贷款占总贷款的比重分别为30.8%、30.6%、30.8%和34.4%，股份行中的招商、平安、兴业、光大分别为24.7%、9.1%、25.3%和14.4%。
招商证券廖志明认为，2021年a股上市银行整体净息差为
2.11%，综合考存款利率上限下调以及市场利率低位运行后，年内LPR调整预计将使2022年商业银行净息差下降约5BP。其中，四大行息差或降约4BP，股份行息差降约3BP。不过廖志明也提到，对于银行业绩来说，量价皆重要，倘若有价而无量，业绩同样承压。“因而LPR下调若能带来地产销售明显好转，信贷需求改善，那么，最终不一定是利空。”
东北证券也在研报中提及，现阶段降息对或银行不是利空，一是前期已有降低银行负债成本的政策进行对冲，包括存款利率浮动上限下调10BP，以及建立存款利率市场化调整机制等。
二是当前银行估值修复的核心不在于息差，而在于信贷需求的恢复、宏观风险的缓释以及稳预期稳增长的推进，此次LPR调降再次验证了政策面对于稳信贷、稳预期、稳增长的坚定决心。
在疫情等因素扰动下，当前经济整体承压，实体经济融资需求偏弱，银行在扩大信贷投放中存在一定难度，这从诸多银行积极收票，5月23日1个月期国股银票转贴现利率一度接近“0利率” （0.0102%）中也可见一般。
往后看，业内人士预计，近期银行板块已经明显回调，倘若后续地产销售改善，疫情好转，那么市场对经济的预期将明显改善，驱动银行估值修复。
此外，王一峰还提到，尽管监管进一步加大了银行负债成本的管控，但在银行存款结构中占主导地位的核心存款利率依然高位运行，抑制了综合负债成本的改善效果。净息差过大挤压不利于金融系统稳定，后续或仍有更多管控负债成本举措出台，而可能采取的举措就包括：非对称下调政策利率、再次改革存款利率报价机制以及将结构性存款期权收益纳入自律机制考核等。
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