编辑：赵 　　

　　

　　律师：王力，北京市蓝泰律师事务所律师。 　　

　　

　　看到这期的标题，很多人觉得有点不可思议。既然买了房，为什么不去登记房产，领房产证？没有房产证怎么证明这个房子是你的？如果连房子的产权都定不下来，离婚时怎么可能分房子？ 　　

　　

　　但在实践中，有一部分夫妻为购买商品房和经济适用房支付了全部房款，或者根据福利政策并按照市场价或成本价支付了购买公有住房的全部房款。本来房屋所有权的法律关系是比较明确的。根据法律规定，可以办理房屋所有权转移登记手续，但离婚前尚未办理房屋所有权登记手续。在实际审判中，法院判断房屋所有权是否取得的主要依据是双方是否有房屋所有权证。针对这种情况，只要一方或双方证明涉案房屋具备办理房产证的条件。那么，人民法院完全可以根据实际情况来处理这类房屋的权属、分割和补偿问题。 　　

　　

　　 　　

　　

　　我们曾经代理过一个没有取得房屋所有权不能分割的夫妻，引发了一场纠纷。理由是女方拒绝办理房产证，明确房产证不具备办理条件；但男方认为房产证其实可以办理，认为女方是在找借口独占房子，拒绝分割。鉴于夫妻双方都没有房产证，也没有房产信息可查询，根据“谁主张，谁举证”的原则，此时需要男方承担房产证已符合办理条件的证明。 　　

　　

　　男方能提供以下证据的，可以证明该房屋具备办理房产证的条件： 　　

　　

　　1.房地产开发商出具的已办理房产证的证明； 　　

　　

　　2.开发商出具的办理房产证通知书； 　　

　　

　　3.在《购房合同》，已经符合办理房产证条件的，可以提供《购房合同》； 　　

　　

　　4.与购房小区其他业主，明确业主本人已办理房产证或具备办理房产证条件的见证人证言； 　　

　　

　　5.对方承认有办理房产证的聊天记录或录音。 　　

　　

　　在上述证据的前提下，法院才有可能对房屋的权属、分割、补偿等问题进行实际处理。当然，如果双方能够达成共识，积极配合，案件的结果会更加明朗。 　　

　　

　　如果在这种情况下，双方都不能提供房屋具备办理房产证条件的证明来确定房屋的权属，那么双方都不会拿到房产证。如果夫妻离婚，这时候房子怎么分？ 　　

　　

　　根据我国《婚姻法解释（二）》第二十一条规定，“双方对离婚时尚未取得所有权或者完全所有权的房屋有争议，协商不成的，人民法院不应判决该房屋的权属，应根据实际情况判决由当事人使用。” 　　

　　

　　考虑到尚未取得房屋所有权或尚未完全取得房屋所有权的房屋，既不是夫妻专有财产，也不是夫妻共同财产。因此，双方只能对房屋进行占有和使用，而无权处分。这时候根本不能涉及房屋的归属和房屋的分割。 　　

　　

　　即使双方约定了房屋的归属和分割，该约定也不具有法律效力，法院无法依据该约定对房屋的归属作出判决。当然，双方可以协商解决房屋的居住和使用，以及将来房屋的取得和所有权。对上述问题不能达成一致意见的，人民法院只能就该房屋的居住和使用作出判决，而不能就该房屋的所有权作出判决。 　　

　　

　　 　　

　　

　　那么，在夫妻离婚时房屋未取得取得房产证时，法院虽然不能对于房屋所有权进行判决，那么又依据何种原则判决房屋的使用权呢？ 　　

　　

　　法院在处理纠纷时，一般会根据实际情况和照顾儿童、妇女利益的原则作出判决。比如很多家庭的房产证只有一个人登记，房产证的登记人也是法院会考虑的因素之一；当夫妻一方或一方能够提供证据证明在涉案房屋内有持续、长期居住的，也会影响法官的判决；如何证明自己在涉案房屋长期稳定居住？如果两者发生冲突，法院通常会结合双方提交的证据的证明力和照顾儿童、妇女利益的原则，做出合理的判决。 　　

　　

　　那又是为什么很多人放弃补偿款而选择房屋的使用权？具体有什么优势呢？ 　　

　　

　　离婚案件中，争夺房屋所有权或使用权的情况较多。为什么会这样？ 　　

　　

　　主要原因有：(1)北京本地房子价值比较大，几百万或者几千万的价值已经成为常态。而且近年来房屋价值快速提升，甚至很多家庭选择买房作为投资，促使各方进一步竞争。(2)选择房屋无偿的另一个原因是，房屋实际分割时，需要双方协商确定房屋价值。如果不能达成一致，双方可以通过评估的方式申请对房屋进行评估。但通常情况下，双方协商的价格往往较低，评估价格一般为房屋市场价的10%左右。对于获得补偿的一方来说，在协商或评估价格的基础上进行分割，是不可能获得更合理、完全公平的补偿的。(3)目前北京本地的房子很多都是居民楼，取得房屋的所有权或使用权对取得孩子的抚养权，更好的抚养孩子极为有利。 　　

　　

　　虽然，没有房产证，法院无法判决夫妻离婚时房屋的归属，那么是否就意味着房屋在以后也不能分割了呢？ 　　

　　

　　物质 　　

实上，并非如此。《婚姻法解释（二）》第21条第2款规定“当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”也就是说，在房屋使用权处理完毕之后，若当事人又取得了房屋所有权且无法协商一致时，是可以单独就房屋所有权问题以离婚后财产纠纷为由另行向法院提起诉讼，且不受前一诉讼已经终结的影响，法院更不会以一事不再理为由不予受理。也可能会有人问，离婚判决涉案房屋使用权归女方了，现在起诉是否还有可能争夺到房屋所有权？事实上，考虑到女方居住环境的稳定性，尤其是孩子抚养权判归女方的情况下，为了子女最大利益的考量，法院通常会判决由女方享有房屋所有权，但会据此判决女方向男方支付一定数额的房屋补偿款。补偿款的支付方式可以由双方协商确定，协商不成的可以由法院作出判决。当然，双方协商一致由男方获得房屋所有权的除外。

　　

王丽律师

　　

如果法院判决生效后，女方迟迟不支付补偿款的，男方可以向法院提起强制执行申请，但是由于婚姻关系的特殊性，一般在强制在执行过程中双方应该尽量达成执行和解，化解彼此内部矛盾，实现利益合理化。

　　

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