贷款只是工具，商业创造价值。我是穆，一线银行贷款规划师，业务操作人员。本文写于2022年6月，保质期三个月，适用于上海。
本文主要涉及个人和小企业抵押贷款，并讨论了公共企业财产和当前的贷款案例。
【利率】:年息3.4~6.3%，年息3.7~8.5%。
第三季度，许多银行下调了贷款利率。一是房贷利率集中在3.3~3.4%，如工业、农业、通信、邮政等。二是房贷利率集中在3.7~4.2%，如招商、民生等。1000万元低利率3.3~3.4%，1000万元以上低利率3.4~4.2%。整体利率呈下降趋势，大部分老板考虑三年内置换贷款，以应对利率的下降趋势。
[提款风险]:
今年许多行业都受到了疫情的影响，尤其是餐饮和旅游。对于业务萎缩的企业，利率越低越好。如果利率低于3.85%，由于经营不善导致退贷的概率较大，后面会详细介绍不易退贷的还款方式。
本季度更受欢迎的抵押贷款梯队：
T0:工商、厦门国际、招商局(两注)
T1:光大、浦发、广发、招商、中信、兴业、平安、浙商(二次房贷)、交通、农业、中国、建行等。
T2:民生(二次抵押)、农商、稠州(二次抵押)、邮政、各乡镇等。
本文不涉及任何单个银行理财方案推荐，理财需谨慎。
【额度】:个体经营，小微普惠，上限3000万，消费贷款上限300万，商业贷款不限。超过1000万的方案只占总方案的30%，操作难度更大，需要一定的专业性。
[还款方式]:
先还利息再还这种：每月还利息，到期还本金。主流还款方式有以下三种：先还利息，3~10年后还本金。每年循环: 100%的本金需要每年还几天。管理不善的抽贷风险高,利率较低，约为3.3~3.4%。比较适合经营状况好的老板。
先付利息，后付本金，3~5年。不循环：会在，3~5年存入一次100%的本金或者只签3 ~ 5年的合同。抽贷风险低,的利率在3.6%到4.1%之间。比较适合业务条件一般的老板。
每年归本N%:大多数银行签订5-10年的合同，这不同于以前的100%本金存款。这个方案每年只需要返还1-5%的本金，但是不能提现。购买固定资产或房地产的老板有许多选择。抽贷风险低,的利率是4.1%到4.95%。
等类：等额本息，20~30年本金：大部分老板选择等额本息。注意借款合同的期限。大部分银行只能签订3-5年的合同，20年的还款方式，少数银行可以签订10年的合同，30年的还款方式。合同期限越长，断贷概率越低。's利率为3.6~4.1%。
[最大百分比]:
到货：别墅8.5成（上季度6~7成），.住宅70 ~ 100%，商业50 ~ 60%
到货：住宅70 ~ 75%(上季度70%)，别墅60 ~ 70%。
本季度对别墅数量有显著的正面影响。原来只有60%，现在有7~8.5%的方案。80%以上的节目占总节目的30%(上季度为20%)，100%的节目占5%。存在老人房、儿童房、流水少、房屋老旧、物业位置偏、征信不良等不利因素。其中或多或少都有下跌的概率。优秀是一个重要的加分项。
【主贷款人和债权人国籍】:非中国大陆国籍会减少操作银行人员。
夫妻借1000万以上的外币比较难。对于一个外国老板来说，申请1000万贷款的夫妻最好有一方是中国人。在生产证上小心翼翼地打上外国孩子的名字，会大大增加操作难度。
税：1~4周
中小担保基金：2~6周
对公授信或3000万以上抵押：2个月以上
【面积、房龄要求】：
单套房面积最小40平。多数银行要求房龄30~40年内，优质房产房龄在20年内，少数房龄30年以上可做。面积小房龄超的房子必须估值得高，一般银行要求评估价超过350万，不然即便可做，银行利率也不低。
【流水要求】：
多数银行要求流水1~2倍覆盖负债总额，少数银行0.1~0.3倍覆盖。优质房产1000万内轻流水要求。
【产证、营业执照】：
多数银行只接受产证、营业执照两证单新，少数除外。注意，双新无流水方案如果出现在五大行里，将来有一定抽贷风险。
【征信要求】：
逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，可以沟通。
【放款账户】：
第三方对公：占40%，相对麻烦，要放到交易对手对公账户，1000万以上居多。
第三方法人、财务个人账户：占60%，相对简便，放到交易对手私人账户，1000万以内居多，少数银行能做到3000万。
综上是银行经营性抵押可操作极限。三分靠贷款，七分靠经营。希望各位老板做好合理规划，生意兴隆。
注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同会导致准入条件、过件率和利率的不同。本文仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。
我是睦融智，唯道、善贷、且成。
