“公共维修基金”这个词大家都不熟悉。最近越来越受到业主的关注。但是你对公共维修基金的用途了解多少呢？应该用来做什么？如何监管？作为业主，我们还是要了解一下。
公共维修基金是指住宅建筑公共部位和共用设施设备的维修基金。
根据规定，共用部位是指房屋的主要承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等。)、室外墙面、门厅、楼梯间、走廊等。
维修基金用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的大修、更新和改造。商品房公共维修基金由购房人在购房时缴纳，占购房款的2%。新标准方法将于2008年2月1日起实施。
物业管理维修基金的使用和管理办法
制定《物业维修资金使用管理办法》的目的是规范物业维修资金的管理，保证物业维修资金的合理有效使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的费用或损失。
一、维修基金的使用范围
公用设施维修基金的使用范围：
社区内的道路；小区的路灯；社区内的绿化用地；小区地下排水管道；社区文化体育场所；小区停车场；其他公共设施。
房屋本体维修基金的使用范围：
房屋承重墙体的结构部分；抗震结构件；多壁；楼梯间；公众访问；门厅；公共屋顶；电梯；机电设备；本体消防设施；公共天线；主体给排水共用管道；共享防盗监控设施；房屋的其他公用部分。
二、物业维修基金的收取标准
1.开发商应按本小区建设总投资的2%缴纳公共设施维修基金。
2.房屋维修基金的收取标准(请参考《附录》，仅供参考):
多层房屋（不带电梯）
--外墙涂料（含水刷石）：元平方米/月；
--外墙贴瓷砖、马赛克：元平方米/月；
高层房屋（含多层带电梯）:
--使用国产（含合资）电梯：元平方米/月
--使用进口电梯：元平方米/月
三、维修基金的收取程序
公用设施维修基金的收取程序：
工程竣工验收后，开发商按小区建设总投资的2%计算公共设施维修基金；
开发商应将公共设施维修基金一次性拨付至区房管部门专用账户。
房屋本体维修基金的收取程序：
(1)住宅保修期满后，公司财务部开始收取住宅本体维修基金；
(2)财务部会计部于每月20日编制住户《房屋本体维修基金应收明细表》；
将详细清单提交给财务部经理审核；
--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；
--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
财务部会计审核无误后，根据《房屋本体维修基金明细表》中的相关规定填写《收费单》；
收费单由财务部经理审核，加盖财务专用章，交管理处公共事务部相关人员发放；
公共事务部相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行发放；
已办理银行代收的住户，由出纳在规定时间内到银行代收，直接存入代管基金专用账户；
出纳应在每次收款后两天内从银行读取收款数据，并及时将收款结果汇总到会计部，按照《服务收费标准作业规程》的相关规定进行账务处理；
户现金支付由出纳按照《会计核算标准作业规程》和《现金管理标准作业规程》的有关规定办理；
出纳应在每天下班前，按照《服务收费标准作业规程》、《现金管理标准作业规程》的相关规定，将当日收取的房屋维修基金存入基金专用账户；
出纳应在每天下班前将房屋本体维修基金的收据、收据清单、银行缴款书交会计部核对；
财务部会计根据第3条的有关规定，催缴未按时缴纳的房屋维修基金
房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。
四、物业维修基金的使用程序
１．公用设施维修基金的使用程序：
①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
--相关项目的有关图纸、预算资料；
--施工承接单位或人员资质资料。
②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：
--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；
--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；
④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；
⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；
--业主管理委员会；
--管理公司或管理处。
２．房屋本体维修基金的使用程序：
①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；
②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
--该项目的预算资料；
--其他相关资料。
③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：
--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；
--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；
④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；
⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；
⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：
--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；
--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。
⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；
--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；
--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。
⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。
五、物业维修基金的管理程序
１．公用设施维修基金的管理程序：
①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；
②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；
③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；
④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：
--业主管理委员会；
--管理公司或下属管理处。
⑤管理公司或下属管理处接到质询后：
--原则上应在７日内予以答复；
--特殊情况可另行处理。
２．房屋本体维修基金的管理程序：
①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；
②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；
③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：
--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；
--将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；
--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：
--向业主管理委员会查询；
--向公司财务部查询。
六、物业维修基金资料的保管
１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。
２．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。
