今年上半年，央行两次宣布降低抵押贷款利率的措施，一次是在1月份，降低了5个基点，另一次是在5月份，降低了15个基点，是1月份的三倍。1月份之前，房贷利率已经20个月不变，今年5个月下调20个基点。自从央行松绑房贷后，很多地方开始集中调整，部分城市的降幅甚至超过了央行的标准。天津、南通、苏州等13个地区的银行已将首套房贷利率降至4.25%。 　　

　　除了下调房贷利率，在首付方面，32个城市调整了购房首付比例，大部分首套房首付比例降至20%。包括商业银行和公积金贷款。两个指标下调后，理论上应该能刺激一大批人涌向市场，但现实情况是，楼市并没有出现买房的现象。相反，楼市又冷了。 　　

　　国家统计局最新数据显示，今年房地产开发投资和销售再创新低，全国房地产开发投资增速再次回落，达到4%；销售额下降了30%以上。为什么只是想大量买房？其实根本原因和3点,有关，每一个都太现实了： 　　

　　第一，房价仍是近万元的高位横盘 　　

　　降低首付和房贷利率是实现了，但是对于普通刚需家庭来说，不能只看买房比例，还要看实际要出多少钱。数据显示，2022年一季度，商品房均价为9252元/平方米，同比下降10.3%。即使房价降了这么多，也还是维持在近万元的水平。在高房价的压力下，首付降到两成，也要先交近20万。拿出这么一大笔钱确实不是一件容易的事情。从房贷的角度来看，按照4.25%的最低标准，降息前的4.6%，按照等额本息还款，如果时间是30年，100万的房贷每个月可以省下207元，一年下来将近2500元。但这些节省相对于百万房价下的月供近5000元，其实是杯水车薪。 　　

　　第二，未来持有的房产过多 　　

　　目前楼市已经从增量时代进入存量时代。数据显示，目前广义的商品房存量足够9600万人居住。为什么房地产越来越难消化？主要原因是目前有房一族太多了。央行之前公布过一组数据。中国城镇住房拥有率达到96%，城镇家庭平均总资产317.9万元。在世界主要国家中，中国的家庭住房拥有率可能位居世界第一。很多80后、90后一直在为多户家庭储备服务。中国从2016年开始实施二胎生育，去年才放开三胎限制。目前以独生子女家庭为主。很多父母爷爷奶奶外公外婆都有房子，然后买房。首先，房子上要压一大笔钱，以后要用钱。由于家里没有存款，只有房子，只能把房子卖了。现在房价高。其次，多套房买房成本高，要还更多的钱来养房子。目前疫情反复，国外经济混乱，失业率上升，很多人更愿意做存款，而不是做大规模消费。 　　

　　第三，抄底购房的心理 　　

　　楼市松绑之下，很多人看到了市场刺激购房的迫切性。那么，如果他们只是需要继续不买房，楼市调整给的好处可能更多。带着这种心态，一些人选择继续观望，尤其是新公布的5月楼市数据。开发和销售价格双双下跌。据统计，新房和二手房价格一降再降。面对楼市寒冬状态，早早买房，大家都害怕