经过漫长而艰难的拆除和改造，城东腹地，紫金山下终于有低密纯宅地腾挪出来. 　　

　　

　　上周上市的城东双拜岗G22地块,紧邻龙湖紫金原著。毛坯限价49340元/平方米，仅次于河西中的G28。值得注意的是起拍房地价差为16501元/，与玖樾印象比，利润空间拉大不少.的情节 　　

　　

　　但与九月印象割裂的房屋所涉及的土地“屡战屡败”，再次出现在集中供地名单中。城东G23's土地使用性质、容积率、出让面积等指标均与上次挂牌相同。虽然起拍价和最高限价都有小幅上调，但不再设置毛坯限价.增加了房价的想象空间，这次能顺利卖出去吗？ 　　

　　

　　一个 　　

　　

　　时隔三年，紫金山下终于又有一处宅基地待售。“西藏”位于双柏岗东面的G202处，距离紫金山不到1公里。 　　

　　

　　 　　

　　

　　我们先来看看剧情文件。 　　

　　

　　四幅地块：东至双白岗路，南至双白岗东路，西至双白巷牌楼路，北至双白巷1号小区。 　　

　　

　　地块性质：二类居住用地 　　

　　

　　体积比：1.54 　　

　　

　　建筑高度：24米 　　

　　

　　转让面积：47311.81(仅含地下空间1831.73)。 　　

　　

　　总起拍价：23亿元 　　

　　

　　起拍价：32839元/平方米 　　

　　

　　最高价：26.3亿元 　　

　　

　　限定楼面价：37550元/平方米 　　

　　

　　毛坯限价：49340元/ 　　

　　

　　从无人机的角度来看，东方G22的内部被整平了，整体是方形的。小区紧挨着双百港路，离主干道中山门大街还有一段距离，在喧嚣中显得安静。既有双拜巷1号、晏公庙新村等老住宅区，也有龙湖紫金原著.等新住宅区 　　

　　

　　 　　

　　

　　双巷一号小区 　　

　　

　　因为地处成熟老城区东部，G22附近生活配套齐全。 　　

　　

　　交通，中山门大街，双白岗等主干道都覆盖了，和地铁2号线孝陵卫站相距不远。在商业上，身边有森林摩尔、龙湖紫金mall等人；小区周边有南京理工大学、孝陵卫中学、钟山幼儿园等学校。此外，地块北面是自然条件优越的紫金山, 　　

　　

　　 　　

　　

　　随着无人机继续向上飞行，不难看出G22地块周边居民区以低密度为主。而G22本身容积率为1.54、建筑限高24米,则在未来大概率契合板块的低密度基因，打造多层或别墅产品。 　　

　　

　　 　　

　　

　　两年前，一只种马在推出了88套房子，目前二手房的均价是该地区新建住宅区的第二上限，大约是即将出售的龙湖紫金原著,必然会比龙湖更贵。和五矿比，就看升级包的定价了。 　　

　　

　　 　　

　　

　　值得一提的是，九环印象去年5月出让的地块，成交房源差价仅为7878元/平方米。G22起拍价32839元/，精装均价约4.9万/ 　　

。即使触顶，成交房地价差也能达11647元/㎡，与玖樾印象比利润空间明显增加。

　　

　　

而与商住混合的龙湖紫金原著不同的是，G22为纯宅地，出让面积达47311.81㎡，体量可观。这一批次的土地挂牌，官方明确了要减少地块的商业及办公供应量，有利于加快消化存量、降低房企的持有成本与时间成本。

　　

　　

综合以上，锐评君认为G22地块的关注度不会小，房企的拿地积极性将有所提高。

　　

　　

2

　　

位于石杨路，与玖樾印象一路之隔的城东G23，第三次出现在挂地名单中。

　　

　　

　　

　　

地块基本信息如下↓

　　

　　

地块四至：东至过兵桥路，南至规划红冠圩路，西至规划红冠圩路，北至石杨路

　　

地块性质：住宅用地、居住社区中心

　　

容积率：1.76

　　

建筑高度：≤24米

　　

出让面积：62595.04㎡

　　

起拍总价：16.1亿元

　　

最高限价：18.4亿元

　　

毛坯限价：/

　　

　　

这块地最早于去年10月挂出，但因故终止出让；今年3月第二次挂牌，以流拍告终。

　　

　　

首次公告时，地块用地性质为单身职工公寓用地、住宅用地。今年的两次挂牌都优化为住宅用地、居住社区中心。

　　

　　

　　

　　

根据出让条件，城东G23的A分区为居住社区中心，需涵盖社区卫生服务中心、养老服务中心、文化活动中心、派出所、育儿园、邮局等功能区，且须与住宅首期同步审定规划方案，剩余部分可建设对外出售的商办（酒店式公寓除外）产品。

　　

　　

整体来看，G23地块的优势还不少。

　　

　　

地块指标上，容积率为1.76，限高24米，而玖樾印象限高35米，最高做了11层的小高层。以此推测，未来G23最高可能在7-8层。

　　

　　

定价上，G23第一次挂牌毛坯限价为44900元/㎡，第二次挂牌毛坯限价跳涨至45800元/㎡。这一次干脆不设毛坯限价，能卖多少钱，让市场和产品品质来“说话”。

　　

　　

我们实探发现，城东G23的地理位置优势突出。东侧临近郑外石杨路小学，南侧是七桥瓮生态湿地公园，从石杨路转承天大道可直达大校场。项目本身配建的社区中心，未来也能满足区域内的消费、养老、休闲等生活需求。

　　

　　

　　

　　

　　

目前，城东石杨路一带主力在售玖樾印象，主力户型130、143㎡，含包均价约5万/㎡，首付3成起。不设毛坯限价的G23地块如果能顺利出让，或许能提振市场和买房人对玖樾印象的信心。

　　

　　

与玖樾印象相隔不远的，是今年5月才露面的共有产权房壹城·观泓雅苑。项目主力户型为75㎡、82㎡、89㎡和115㎡，均价32062元/㎡，报名时间截止到7月10日。

　　

　　

受楼市大环境影响，此前城东的云上、钟山峰景等新盘卖得不温不火。但在限购、限售政策放宽，房贷利率持续走低等的利好刺激下，南京楼市已有明显回暖迹象。7月的土拍，城东的两幅地块辨识度都还挺高，能否刺激城东楼市全面回暖？能否引领板块改善新盘迈上新台阶？不妨拭目以待。