近年来，与房地产领域相关的法律法规陆续更新。2018年3月19日，国务院最新修订《物业管理条例》发布，明确废止了物业服务企业资质管理的相关规定。《中华人民共和国民法典》，2021年1月生效，单列一章规定物业服务合同的相关内容。许律师团队根据处理服务合同纠纷的经验，从法院审判的角度提出了切实可行的建议，分享给大家，希望对大家有所帮助。 　　

　　规则一： 　　

　　业主是否可以因房屋质量问题拒付物业服务费。 　　

　　对于物业维修义务的主体，应具体分析：房屋在国家规定的建设工程保修期和保修范围内的，建设单位(开发商)应承担维修义务；房屋保修期满后，所有权人或者侵权人应当承担房屋屋顶等房屋公共部位的维修义务，物业服务企业应当承担公共设施设备的维修义务。物业服务企业履行义务时，可以使用该小区的住宅专项维修资金。作为物业服务公司，应当负责协调处理业主专有部分的房屋质量问题。但该纠纷本身属于业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷或与侵权人之间的侵权纠纷，属于另一种法律关系。业主可以依法向开发商或侵权人索赔，不能因房屋质量问题拒付物业服务费。 　　

　　第二条规则： 　　

　　业主是否可以因业主车辆被盗而拒付物业服务费。 　　

　　小区建设单位(开发商)与业主签订的前期物业服务合同对业主和物业服务公司具有约束力，但合同条款中没有业主物业的内容。双方没有签订停车合同，小区没有固定停车场，进出小区的车辆没有电子门卡控制。业主车辆进出小区，在小区停车期间不受物业服务公司控制。在双方未就车辆看管达成特别约定，物业服务公司仅向张收取低廉的物业服务费的情况下，如果物业服务公司承担了看管或保护多名业主个人财物的责任，显然其权利义务明显不对等，违反了民法的公平原则。因此，业主无权拒绝缴纳物业服务费。 　　

　　第三条规则： 　　

　　小区违法私搭乱建业主是否拒交物业服务费。 　　

　　根据《物业管理条例》第四十五条的规定，物业服务企业应当制止物业管理区域内违反治安、环境保护、物业装饰、使用等有关法律法规的行为，并及时向有关行政管理部门报告。物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，没有行政执法权。只要物业服务公司履行了监督整改义务，并及时向行政部门报告，就可以认为其履行了相应的物业管理职责。 　　

　　徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。