#普法行动#要了解这个问题，首先要了解什么是不动产登记。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利状况等法律事项记载于不动产登记簿的行为。这个行为本身就是民事行为。从行为开始到结束，都离不开《民法典》。比如不动产登记机构如何了解不动产的自然条件和权利？这就涉及到不动产登记的四大原则之一：申请登记原则。除法律规定的特殊情况外，不动产登记是根据申请人的申请进行的，法律没有赋予不动产登记机构强制申请人申请的行政权力。这里，我再说一句。我们在建的某小区是一些普通人经常问起的，已经建了很多年了，为什么不能办证？这样的问题，不动产登记机构也很无奈，希望观众理解。 　　

　　言归正传，不动产的自然状态和权利是由不动产登记机构通过申请人提供的申请材料中记载的内容取得的。申请本身是民事主体依法进行的民事活动。根据《民法典》标题I的规定，民事主体包括自然人和法人。自然人和法人是平等的民事主体，依法独立享有民事权利，承担民事义务。今天重点讲一下《民法典》关于自然人的规定。根据第一章和第二章的规定，只有具有完全民事行为能力的自然人才能独立实施民事行为，回归不动产登记。1.未满十八周岁的自然人不能独立申请不动产登记；2.不能辨认自己行为的成年人，不能独立申请不动产登记。这样的人不能买卖房子吗？当然不会。《民法典》第二章第二十三条规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，无民事行为能力人的监护人为其法定代理人。《民法典》通过第二章第二节，全节阐述了监护的相关规定。第27条规定，父母是未成年子女的监护人。未成年人父母死亡或者无监护能力的，由下列有监护能力的人依次担任监护人： (一)祖父母；(2)兄弟姐妹；(三)其他愿意担任监护人的个人或者组织，但须经未成年人居住地的居民委员会、村民委员会或者民政部门同意。在这里，我想解释一下父母与未成年子女之间的监护关系。监护关系不因婚姻关系的变更而变更，除非符合《民法典》第三十九条的规定，否则监护关系终止。比如A和B结婚后有一个儿子。离婚后，离婚协议约定孩子归女方，但这不影响父亲与孩子的监护关系。也就是说，孩子的父母要办理不动产登记。 　　

　　申请提出后，不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料中记载的自然条件和权利是否齐全进行审查。这里涉及到一个最重要的申请材料：权属来源证明，最常见的形式是合同，这是《民法典》第三部分的全部内容。不动产登记常见的合同有买卖合同、赠与合同、抵押合同、主债权合同、国有建设用地使用权出让行政合同、将来居住合同等。涉及不动产登记时，合同的签订不需要登记机关见证，申请人对合同的真实性和有效性负责。登记机关审查的合同内容仅为不动产登记所需的内容，如位置、面积、权证号、交易价格等。但这并不意味着合同内容包括这些就足够了。为了保护合同双方的权益，还应包括双方的违约条款和履行方式。大多数合法成立的合同都是在签署时产生的。目前，我国不动产登记中很多申请人存在一个误区。因不动产权利设立和变更而签订的合同，最终没有实现，他们认为应该由不动产登记机构解决。比如A和B签订了房屋买卖合同，最后B食言，不配合A进行不动产登记。这种问题不是登记机构能解决的，需要承包人根据违约责任通过民事诉讼解决。我举两个行政机关因民事合同违约无法解决的常见情况：一是甲乙离婚，离婚协议约定房子给甲方，但最后乙方不配合。二、甲购买了乙公司的商品房，乙公司未按商品房买卖合同约定交付房屋并办理不动产登记。在此，我想提醒观众，任何违约行为都必须及时通过法律途径解决。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。未采取适当措施增加损失的，不得就增加的损失要求赔偿。当事人为防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。通过这一条款，我们可以发现，避免损失的最好方法就是及时止损。上面说的自然条件和权利条件还是两个不同的概念。根据《民法典》第二篇的规定，“财产”包括动产和不动产，不动产可以设定的权利包括：1。所有权，通常是房屋的所有权；2.用益物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权和地役权；3.担保物权，一般为抵押。听众可以回家看看自己的房产证。翻译一下证明内容：建设用地使用权和房屋所有权登记在XXX名下，其中建设用地使用权有详细划分，此处不展开。 　　

　　自然状态和权利状态都确定了，接下来就是跟谁登记了。这里涉及到第二部分《民法典》的常用方式和第五部分《民法典》的婚姻家庭和第六部分的继承问题。由于时间关系，我们就不详细解释了。虽然“《民法典》”调整的是民事关系，不能具体指导不动产登记机构，但指导不动产登记的相关法律、法规都在民法典中。