美联储大幅加息后，美国房地产迅速降温，越来越多的美国人降价出售房屋。然而，房屋销售数据一再下降。楼市低迷时期，房子成了烫手山芋。 　　

　　

　　在美国房地产进入下行通道的时候，房企也被机构看做在走下坡路。近期，包括朗诗地产在内的多家在美国主营房地产业务的公司被机构降级或盯上。该机构认为，加息会增加购房者负担，打击购房者积极性，进而冲击房企业绩。 　　

　　

　　随着美联储不断加息，美国房价下行趋势将加剧，这对美国购房者来说是一个不小的打击，而那些享受了美国楼市上涨红利的房企也将面临更大的业绩压力。 　　

　　

　　01美国房价被加息压倒 　　

　　

　　疫情以来被洪水推高的美国房价，如今被飙升的利率压垮，美国楼市迅速降温。 　　

　　

　　最近美国的通货膨胀率已经连续三个月超过8%。食品、日用品和石油价格的上涨导致购买力严重下降。美国人民抱怨生活费用上涨。 　　

　　

　　为了应对“高烧”的通货膨胀，美联储开始大幅提高利率的步伐。今年5月加息50个基点，6月激增75个基点。鲍威尔还表示，很可能在下次会议上继续加息50个基点或75个基点。 　　

　　

　　随着美联储加息和收缩，美国30年期抵押贷款的固定利率从今年1月初的3.25%飙升至6%左右，达到2008年金融危机以来的最高水平，美国人贷款买房的负担越来越重。 　　

　　

　　在前两年货币投放的刺激下，美国房价已经涨到历史高位。现在贷款利率调得这么高，买房门槛大大提高了。在房价下跌的趋势下，美国人的购房意愿也大大降低。 　　

　　

　　今年以来，美国房屋交易量已经连续几个月下降。美国成屋销售从1月的649万降至5月的541万，创近两年新低；今年4月，美国仅售出59.1万套新房，比2021年12月的峰值下降了近30%。与此同时，新屋开工和建筑许可数量也在下降，房地产市场出现疲态。 　　

　　

　　美国现有房屋销售(单位/千) 　　

　　

　　美国新屋销售(单位/千) 　　

　　

　　美国很多地方的房价都有下跌的迹象。《每日邮报》近日报道，美国富人区要价暴跌40万美元，较贫困社区房价也下降了11.5万美元。虽然标准普尔。p全国房价指数在截至3月份的一年中上涨了20.6%，底特律、匹兹堡和美国其他城市的房价在3月份下跌了13%以上。 　　

　　

　　房价的下跌和房屋销售数据的下降都表明美国繁荣的房地产热潮已经逐渐消退。一些经济学家甚至说，美国房地产市场正处于2006年以来最严重的收缩的开端。随着未来利率的持续上升，美国的房地产市场将面临更加严重的萎缩。 　　

　　

　　02房企被机构看不起。 　　

　　

　　随着美国房地产市场由热转冷，房地产开发商的业绩也会受到冲击。近期，多家机构下调了美国房地产企业的评级或目标价。 　　

　　

　　据MT通讯社报道，今年6月，B. Riley Securities下调了房屋建筑商的增长和利润率预期，将TMHC、TPH和GRBK的评级从买入下调至中性，并下调了CCS、BZH和LSEA的目标价。赖利认为，利率的提高增加了潜在购房者的购房压力，新增住房需求面临更大的不确定性。 　　

　　

　　穆迪认为，目前，96%的区域rea 　　

　　

　　虽然标准普尔。标普撤回负面评级，朗诗地产近期确实有大量美元债务到期。该公司6月17日宣布，施琅地产发行的2022年6月20日到期的2亿美元优先票据中的1.1459亿美元已被回购并注销；本金剩余还款资金8541万美元已汇入付款人指定的银行账户，将于到期日偿还。 　　

　　

　　根据公告，施琅房地产公司的这笔美元债务已经偿还。近年来，随着轻资产的转型，施琅房地产对高息负债的依赖有所降低，这是一个好的趋势。然而，随着美国房地产市场的降温，大部分收入依赖美国业务的施琅房地产也可能面临冲击。 　　

　　

　　总部位于南京的施琅房地产公司是为数不多的真正进入美国市场的中国房地产公司之一。其业务覆盖美国加州、亚利桑那州、佛罗里达州等地。去年，其在美国的业务贡献了80%的收入。 　　

　　

　　2021年施琅房地产的收入结构来自选择。 　　

　　

　　施琅房地产的特点是绿色建筑。这虽然符合未来的发展趋势，但短期内很难完全实施。由于绿色建筑的开发运营成本远超普通住宅，后期还会有额外的维护费用，加重购房者的负担。但是市场上愿意花更多的钱买节能减排的房子的人并不多。 　　

　　

　　近年来，中国房地产市场不景气，施琅房地产的业务重心逐渐转移到美国。美国的收入占比从2019年的50%左右上升到去年的80%以上，中国的收入占比一直在下降。 　　

　　

　　疫情爆发以来，受美国释放货币刺激，美国房价一路飙升，楼市火热。现阶段，施琅地产等房企已经从美国房地产市场获得了红利。去年受益于美国市场的上行影响，朗诗地产美国房地产开发销售业务收入超过65亿元，表现不俗。 　　

　　

　　从整体业绩来看，2021年，施琅地产实现营收约80.8亿元，同比下降约10%；受海外上市收购成本增加和汇兑损失影响，净亏损约6.96亿元；调整后净利润约7000万元。 　　

。今年随着美国房地产市场进入下行期，公司业绩增长恐将面临压力。

　　

朗诗地产净利润，来源于Choice

　　

受净利润由盈转亏等多重因素影响，投资者信心受到打击。近一年港股朗诗地产股价跌幅高达60%，且股价长期低于1元，处于“仙股”状态。

　　

03 尾声

　　

房子作为一种风险金融资产，很容易受到货币政策的影响，具有一定周期性。尤其是像美国楼市这种高度市场化的地方，没有限购限贷限售等政策干预，房价的波动往往非常大，可以在货币大放水的2021年上涨20%，也可以在2008年次贷危机期间跌20%，部分地区房价甚至经历过50%的跌幅。

　　

在美国房价上涨期，许多人争相恐后的涌入楼市，房产公司通常赚得盆满钵满；但如今在加息的打击下，美国楼市进入下行期，机构纷纷看衰房企，楼市转冷，房企们也得跟着过苦日子。

　　

本文源自格隆汇