reits 券商哪家强,reits 怎么买

2022-08-09 20:43:37 宏观研究

　　什么是REITs？底层资产有何不同？ 　　

　　1、REITs是什么？ 　　

　　REITs(全称房地产投资信托基金)，房地产投资信托基金的中文名称。REITs是通过发行股票或收益凭证募集资金，由专门机构管理，投资收益分配给投资者的信托基金。　　

　　拿股票打个比方。股票背后有上市公司。你投资一支股票，是因为你看好这家公司未来会赚钱，会给你带来股息收入和股价的收益。同样的，REITs的背后是一个可以盈利的资产，比如一个工业园区。你投资一个REITs，是因为看好这个工业园未来的运营。如果你赚钱了，它会给你带来利润和分红，或者说产业园本身的增值会给你带来不断上涨的收入。　　

　　2、REITs投资哪些资产？ 　　

　　REITs主要投资各类商业地产和基础设施。目前，我国对公募REITs的投资方向进行了一定的限制，主要投资于七个领域，包括：仓储物流、收费公路等交通设施、水电供暖等市政工程、城市污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高新技术园区和产业园区(不含住宅和商业地产)。　　

　　3、REITs的投资限制和要求？ 　　

　　与股票型基金要求80%以上必须投资股票类似，REITs要求80%以上的基金资产必须用于取得穿透后基础设施项目的所有权或特许经营权，剩余的基金资产可以投资于利率债、AAA评级的信用债或货币市场工具。REITs的杠杆最高可以达到120%，也就是10亿的REITs基金规模的话，最高可以贷到2亿，贷到的钱只能用于基础设施项目的维护和改造。　　

　　REITs的收益来自哪里？有无风险？ 　　

　　1、REITs的收益来自哪里？ 　　

　　要了解投资REITs的收益来自哪里，你可以想象一下，现在你已经投资了一套房子，你从这套房子中可能获得的收益主要包括两个方面：一是出租房屋的净收入(租金收入减去水电等各种成本)；二是房子在未来升值中可能获得的差价收入，差价收入与房子本身的价值增长和市场的供求关系有关。　　

　　REITs的收益同样也来自分红和资本增值。 　　

　　假设你投资的REITs背后有一个产业园，分红收益取决于产业园的利润。目前国内监管要求REITs基金强制分红，规定分红比例必须超过年度可分配利润的90%。也就是说，如果REITs背后的产业园运营产生的净利润是1000万元，那么其中的900多万元必须用来给REITs的投资人分红。　　

　　资本增值的收益一方面取决于这个产业园未来的发展潜力。比如这个园区可能经营的更好或者有新的发展规划使其产生更高的利润，另一方面也取决于REITs发行后投资者的认可程度。如果乐观的人多了，REITs的份额在市场上供不应求，REITs的价格自然会上涨，资本增值带来的收益也会更高，反之亦然。　　

　　2、投资REITs的风险有哪些？ 　　

　　REITs的风险来自两个方面。比如投资工业园区的REITs，可能会因为经营不善或者经济萧条而亏损。这时候REITs不仅没有分红收益，价格还会下跌，给投资者造成损失。另一方面，如果市场上的其他投资者在REITs发行后不认可，REITs的价格就会下跌，或者已经持有的REITs股份就卖不出去。　　

　　REITs的配置价值如何？哪些人适合投资？ 　　

　　1、REITs给了老百姓低门槛投资优质不动产项目的机会 　　

　　基础设施、商业地产等房地产项目的投资，一般都需要巨大的金额，普通人没有几个亿是参与不了的。现在有了REITs，普通人只需要1000元门槛就可以通过REITs投资一些优质的房地产项目。而且还可以区别于公司本身，专注于项目本身的价值。　　

　　以仓储物流为例。以前看好物流地产，要么花10亿自己建，投资巨大，风险很大，一般人很难参与其中；要么可以买这个行业上市公司的股票，但是再好的上市公司，仓储物流地产项目也很差。投资股票就相当于把上市公司的所有项目都打包投资了。但有了房地产投资信托基金，你可以　　

通过REITs来投资你看好的某一个或者几个项目，享受这些项目本身给你带来的收益。

2、REITs增加了不动产项目投资的流动性

REITs本质上是不动产证券化，将流动性不好但是能够持续赚钱的不动产项目用REITs这样的金融工具打包“装起来”做成一个金融产品。有点像大家众筹起来去投一个项目，事先约定好收益分配规则，项目每年赚的利润就按规则分配给所有投资人。此外，你投资的REITs份额可以随时卖给其他人，而不需要等到项目最终结束才退出。由此，就将基建项目这种投资金额巨大，投资时间很长的项目“降维”成可以低门槛投资，可以随时退出，可以按持有时间拿到分红收益的金融产品（REITs）。

3、REITs为老百姓的投资理财工具箱又丰富了一个很好的品种

REITs最大的一个特点是其投资的底层资产与传统的金融产品都不一样。大家都知道，目前国内最主要的投资理财工具有银行理财、公募基金、私募基金、券商资管计划、信托产品等，这些产品的最终投向基本都是股票债券等传统的金融资产。股市债市表现好的时候，这些产品的投资收益就比较可观，可如果遇到股市债市跌的时候，就集体下跌，用专业的话说，就是说这些金融产品的“相关性”很强。

而我们做投资理财的时候要做资产配置，就是要将自己的钱分散地放到相关性弱的各类金融产品上去，以便“东边不亮西边亮”，在股市债市表现不好的时候仍然能够有产品能够为我们持续地赚钱。REITs就是这样一种与其他投资理财产品“相关性弱”的金融工具。

4、REITs适合哪些人配置？

从发行的第一批9只REITs来看，其收益并不高，单从“预计现金分派率”（可以理解为REITs的分红收益，资本增值收益没有包含在内）这个指标来看，五只“产权类”的REITs 2021年的预计现金分派率在4-5%之间，与纯债型基金的年化收益相当；四只“特许经营类”的REITs 2021年的预计现金分派率在6-12%左右，与“固收+”理财，比如二级债基、固定收益类信托、量化对冲基金等产品的年化收益差不多。

需要注意的是，REITs是权益类产品，没有固定的收益区间，“预计现金分派率”这个指标也仅是根据REITs投资项目下一年的可能获得的利润来测算的一个分红收益的比率，REITs最终的收益还有两个不确定因素：

（1）最终REITs底层项目的利润可能达不到预期，即“预计现金分派率””达不到；

（2）REITs发行之后价格的波动，如果价格上涨则最终REITs的收益会比“预计现金分派率”高，反之则会使REITs最终的收益低于“预计现金分派率”。

因此，目前发行的REITs更适合：（1）寻求分散风险的机构投资人或者大资金的个人投资者，因此此前这些投资者的低风险资产多为利率债或信用债，风险过于集中；（2）寻求稳健收益的投资人。