#看幸福门口的评价# 　　

　　

　　 　　

　　

　　前段时间，我们分析判断了福州、厦门、泉州的经济和楼市。作为人口净流入的城市，人口必然带来资本进入城市，给城市带来住房和消费需求，同时聚集物流和资金流，使城市在人口红利的推动下实现又好又快发展。 　　

　　

　　不能只盯着大中城市。一些中小城市加起来承载了全国一半甚至更多的总人口，它们的发展对民生同样重要。 　　

　　

　　比如福建，虽然榕厦泉三市2019年末常住人口总数达到2083万，占全省常住人口总数3973万的52.43%；但仍有1890万普通人，依然在漳州、龙岩、三明等6个城市工作生活。 　　

　　

　　 　　

　　

　　今天我们还是从房地产的角度来分析这些城市，比如房价收入比，购房难度指数等。提醒我们防范风险，发现价值，为置业者提供一些参考。 　　

　　

　　

PART 1 闽省九城2021年1月房价状况

　　

　　

　　福建所辖九市中，可以说经济分化明显。但除厦门和福州外，其他7个城市的房市价格差距并不明显。由于新房价格很大程度上受“看得见的手”调控和开发商定价因素的影响，比二手房更能准确反映市场。所以我们观察二手房的平均房价，如下图所示： 　　

　　

　　 　　

　　

　　从上图可以看出，九城房价极不平衡。计划单列市厦门，因为供需矛盾，在压倒京广的人口密度推动下，已经攀升到5万元的高位。福州作为省会城市，集政治、文化、教育、医疗资源于一体，房价相应站在2万元以上；相比之下，其他城市同样位于10000元到15000元之间，只有南平的房价在10000元以下。 　　

　　

　　根据国家统计局发布的《2020年12月70个大中城市二手住宅销售价格指数》，厦门、泉州、福州二手房平均房价分别比上年上涨4.80%、4.50%、2.50%，保持温和上涨态势。 　　

　　

　　 　　

　　

　　以上提到了厦门和福州房价较高的主要原因。但不可忽视的是，作为基础，城市经济也起着不可忽视的支撑作用。 　　

　　

　　

PART 2 闽省九城2019及2020年经济发展状况

　　

　　

　　经济基础决定上层建筑，这是我们从中学开始就掌握的知识。对于楼市，对于住房市场价格，城市经济也起着重要的支撑作用。这一点，源于人们对美好生活的向往，是古往今来社会发展中人口流动的普遍规律，谁也无法否认。我相信没有人会从经济发达的城市流向落后的城市。因此，城市经济差距是推动人口城市间流动的重要因素。 　　

　　

　　据说福建九城2020年的GDP数据已经出炉，但在大部分城市，我们并没有从当地统计局查到确切的数字。对比2019年各城市的GDP数据，误差不大。我们来看看九城的经济总量和人均GDP，如下图所示： 　　

　　

　　 　　

　　

　　从GDP总量上可以看出九个城市之间的明显差距。总量数据除了代表城市的地位，更多的是和公益有关。但真正关系到老百姓切身利益的是人均GDP: 　　

　　

　　 　　

　　

　　当我们从人均GDP这个维度去观察的时候，可以看到它有些类似于房价图，而不像GDP总量图，看起来和房价没有可比性。但同时，如果从细微处鉴别差异，还是能看出个别城市房价和经济在城市对比中的偏差。 　　

　　

　　比如泉州人均GDP高达11.6万元，接近发达经济体的门槛；莆田只有人均9.3万元的产值，两市经济差距明显。但对比两市房价，莆田房价14300元/平，却比a高 　　

　　

　　

PART 3 闽省九城房价收入比与置业难度指数

　　

　　

　　在计算九城房价收入比和置业难度指数之前，我们必须 　　

先了解一下相关的基础数据。由于2020年最新数据尚未出炉，我们仍以2019年城市统计公报作为数据来源。

　　

首先看各城城镇居民可支配收入，并与人均GDP叠加观察：

　　

　　

看上图，一是观察两者的整体正相关性；二是读者据以了解九城城镇居民可支配收入数据情况。另一项基础数据为人均住户存款，其数据是基于城市统计公报中的住户存款与常住人口的计算结果。看下图：

　　

　　

基于上列相关数据，我们统一以90平刚需住宅标准，对房价收入比进行测算；同时以“六个钱包”理论量化交纳30%需要动用的家庭存款数量观察置业难度。

　　

首先看九城房价收入比：

　　

　　

舍去两个城市地位特殊的厦门和福州，我们看其他七城情况。可以看到，泉州作为与其他六市相同的普通地级市，福建GDP总量第一大市和人均GDP、城镇居民可支配收入全省第三强市，房价收入比仅为8.4。

　　

可以说，其他六城未来经济发展的目标就是泉州。但从房价收入比的维度，漳州、龙岩、三明、莆田和宁德五个城市的房价水平已经背离当前的经济水平。

　　

再看置业难度指数：

　　

　　

从上图看，福州和厦门之外的其他六城与泉州相比，漳州、龙岩、莆田和宁德四个城市刚需居民购买90平住房交纳30%首付，分别需要动用3、2.7、2.7和3.5个钱包，即年轻夫妻双方父母和祖父母一方共3个家庭的存款，且宁德仍是不足，更需动用至另一方祖父母存款。

　　

由此可见，漳州、龙岩、莆田和宁德四城房价已经背离城市经济和居民收入，房价的支撑已经较为脆弱，形成了潜在的下跌可能。

　　

PART 4 住宅市场价格的另一支撑要素―人口

文章开篇即提到，榕厦泉三市常住人口总量占全省常住人口的52.43%。这意味着其他城市大概率是人口流出的。通过调取城市统计公报人口数据，我们可以看到九城的人口净流入流出情况，如下图：

　　

　　

从上图我们可以清楚地看到，除榕厦泉三市之外，其余六城无一不是人口净流出城市。无论是出于何种原因导致，人口流出都意味着人口红利的减少，从而影响城市经济的长远发展。

　　

对于住宅市场，人口则是影响供需最重要的因素。人口的流出，必然导致住宅市场需求不足。由此，阶段性、无理性的房价上涨则成了无本之木、无源之水，房价也许会在不远处随着源于恐惧房价上涨产生的购房冲动逐渐平复而回归到其价值中枢位置。

　　

【结语】

　　

无论商品的价格上涨还是下跌，价值永远都是其变化的中枢。在一个较长的周期里，价格出现背离后未来仍将回归价值。

　　

对于福建榕厦泉之外的六城来说，人口的持续流出成为城市经济发展的最大阻碍。尤其是在内需拉动为主体的双循环经济模式下，人流带动的资金流伴随流出，更易导致城市之间经济的此消彼长。在可以预见的未来，城市强者恒强。

　　

人口和经济及资金的支撑在福建辖下城市之间的分化和消长，三线以下小城市背离的房价或成空中楼阁而必然与榕厦泉三个经济强市走出相反的走势。当然，所谓相反，是指在货币增发下的通胀预期中，败在货币的贬值中，并非一定是绝对价格的下跌。

　　

很多时候，所谓选择胜于努力，指的就是关键时点的关键选择。