文/邱爽
昨日，成都一口气放出8个预售许可证，其中5个来自11区。
在这5张预售许可证中，最受关注的是来自双流华府板块的中铁骑士公馆项目。清水均价13000元左右，可以买城南核心区。关键是地铁就是家门口。对于刚需来说，这简直就是一块甜蛋糕。
项目上一次更新是去年，当时我发表了一篇踩市场的报告(连续2天3个项目，这个楼盘定位最低)。由于时间间隔较长，周边也有一定变化，购房者可以适当参考。
今天，我们将为您带来成华区中南融创九华台项目的跟踪报道。
项目所在地块诞生于2017年4月6日，轰动成都，楼面价12900元/。尽管有高价地的头衔，但因为项目地理位置突出，周边配套成熟，很多购房者都在默默观望。
这是项目第一批176套房，1号，8号。详情如下：
楼盘概况
项目名称：中南融创九华台
面积：约44.5亩。
容积率：整体容积率5.0，住宅容积率2.45。
产品类型：商业和住宅
家庭总数：1466
汽车数量：1470辆
地址：成都市成华区建设南路与龚建路交叉口
#本次促销活动的信息#
建筑：1号楼和8号楼
套数：176套
产品面积：150m2和180m2四件套
梯户比：2梯3户
备案价格：16540-25590元/平方米(清水)
预计交货时间：2021年6月
今天一大早，我去了项目现场。销售部的来访者比我预料的要少。相比之下，门口聚集了很多其他项目的“蜜蜂”，真正感受到了“金九银十”的竞争。
以下是我给大家带来的项目跟踪报告。
板块熟、配套齐，一个字形容就是好
融创九华台项目位于成华区二环外建设南路与龚建路交叉口，处于建设路核心位置。
项目地理位置示意图
毫无疑问，这里是个好地段，也是个好板块，居住成熟度可以打到90分，重点看下项目周边的情况。
九华台项目位于整个项目不临城市主干道，且周边居住小区林立，居住氛围浓厚，整体居住界面较好。.电建岳明金源项目北侧林峰路、南侧建设南路、西侧龚建路、东侧无道路
周边配套完善，该有的都有。
在商业配套方面,建设路的许多核心设施都在项目直线1公里范围内，如SM广场、伊藤洋华堂、龙湖三千城等。另外，项目外已经呈现的其他项目底层商户，生活非常便利。
已经呈现在项目一街之隔的蓝润V克东区的底商。
项目对面的自然景观资源方面,是沙河城市公园。我实地参观了一下。整个城市公园是在沙河的基础上建造的，有塑胶跑道、绿地、吊桥和各种景点。能在主城二环附近找到这么一个休闲的好地方，真是无价之宝。而此次推出的1、8号楼，有部分户型是可以看到这样的景观的。
△公园实景图
教育资源方面，项目周边1公里范围内，幼儿园、小学和中学均有，按照今年成华区最新的划片来看，大概率会是成都市建设路小学，其对口的初中是成都市四十九中、成都市华西中学和成都市石室初中学校，但具体请以交房后的划片为准。
公共交通方面，项目处于二环旁，周边其实并不缺公共交通，出行十分便捷，地铁8号线杉板桥站距离项目约700米。
项目周边有地铁7号线在，距离项目最近的站点是理工大学站，但我用高德地图算了一下步行距离，有2000米，直接乘坐并不便捷。
品质改善定位，但居住品质或较低
中南融创玖华台项目总占地约44.5亩，整体容积率约5.0，住宅部分的容积率为2.45。
整个项目规划了9栋楼，其中有6栋楼为住宅（包含1栋返迁），1栋楼为公寓、1栋为办公，还有2栋楼为多层商业。
项目采用的是围合式布局，为整个小区腾出了约10000㎡的中庭景观区域，住宅均采用的2梯3户的设计（不含返迁），除6号楼外，其余4栋均为南北朝向设计（非正南北），此次推出的1号楼和8号楼紧邻建设南路，一街之隔就是东郊记忆。
△项目总平示意图
1号楼和8号楼的产品布局完全相同，仅有150和180㎡两种产品，其中150㎡户型位于楼栋突出的位置，180㎡户型位于楼栋的两侧。
150㎡产品四房双卫产品
三面采光，南向最大开窗面16.9米，因为这个户型的主朝向为东郊记忆，从我现场的观察来看，7、8层以上的住户就能拥有非常不错的景观视野。
但这个户型也有一些突出的bug，没有独立的生活阳台，次卫是间接采光，在实际使用过程中，会有一定不便。
180㎡四房双卫产品
相较150㎡户型来说，180㎡产品在户型格局方面，均好性会更强，但不足的是这个户型的主朝向为西北向。
据置业顾问介绍，本次推出的两栋楼是项目所有产品中面积最大的，后期会有略小的户型推出，但是否精装，目前待定。
仅从产品面积段、梯户比配置来看，项目无疑是按照品质改善进行定位的，但结合整体规划来看，居住并不纯粹，且据置业顾问介绍，返迁部分规划的也是低于100㎡的刚需类产品，虽然数量不多，但在一定程度上拉低了整个项目的改善属性，不建议对居住品质要求更高的改善关注。
本批次推出的是1号楼和8号楼，根据备案来看，价格区间在16540-25590元/㎡，但事实上，最高价25590元/㎡的产品只有两套，最低价16540元/㎡的产品也只有两套，大多产品的价格集中在19250-22300元/㎡，其中150㎡四房产品的总价集中在约320-335万元，180㎡四房产品的总价集中在约348-380万元。
同环域、同板块，项目的竞争对手其实并不少， 抛开那些“网红”不说（中签率太低，对比意义不大）我认为，项目的价格优势还是相对突出的，因为清水交付，总价就得到了控制，同样是380万左右的总价，对比同板块另一个在售项目，可以在玖华台拿下一个面积多出40㎡的户型，真的是印证了那句：没有对比就没有伤害啊。
在这样的价格优势下，综合项目在地段、配套、产品多方面的表现来看，我认为，项目的性价比表现还是相对突出的，适合对主城区有执念的功能性改善关注。
PS:以下为该项目本次预售信息，来源为成都房协官方网站。
本次将推出176套房源，其中62套房源将用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，69套房源将用于刚需家庭优先摇号、优先选房。
网上登记时间为2019年9月10日—9月12日（9:00—18：00）
核验时间为2019年9月12日—9月15日（9:00—18：00）
选房时间为2019年9月25日—9月27日（具体以开发商公示为准）
（来源：吴思竹，转载已获授权）
