自下半年房地产行业信用风险恶化以来，在开发商资金紧张和房价下跌的共同作用下，土地市场迅速冻结。但从11月到现在的最新数据来看，土地市场并没有好转。
今年下半年以来，土地市场持续冰冻。
国家统计局数据显示，2021年10月，土地购置面积同比下降24.2%，成交价格也同比下降0.3%。累计来看，前十个月土地购置面积同比下降-11%，成交价格同比微涨0.2%。从11月集中土地拍卖结果来看，土地市场依然没有好转的迹象。两个集中供地城市平均溢价率仅为0.8%，平均流拍率达到36%。
溢价率维持低位。
溢价率从9月份开始就处于低位，11月份也没有好转。11月份，宁波和郑州的溢价率分别达到0.3%和2.5%。其中宁波地价占89%，郑州地价占91%。9月以来，除北京、深圳等部分热门城市外，以底价成交的土地比例基本超过50%，因此整体溢价率极低。只有福州和深圳平均溢价率超过10%。
流拍率依然居高不下。
拍卖率(包括取消交易)仍然很高。10月以来，各城市出现了多起大规模拍卖或取消交易的情况，部分城市的拍卖率甚至超过50%。11月宁波和郑州的流拍率也分别达到39%和27%，企业拿地意愿依然不高。
拿地主体仍以地方国企为主。
从土拍的转让结构来看，国企的情况依然显著。9月份以来，地方国企和非地方大型国企拿地比例较高，尤其是地方国企拿地比例较之前大幅上升。预计我们地方国企的拿地热情只会是阶段性的，在土地市场上主要起到辅助作用。未来，只有少数全国性国有企业有望大幅提高市场份额。
风险提示：
企业信用状况进一步恶化的风险；土地流拍率继续上升的风险。
投资建议：
11月，土地市场的情况没有改善。流拍率过高，受让方以地方国企为主的现象并没有缓解。虽然部分地区出台政策缓解开发商资金压力，增加拿地吸引力，但开发商投资偏好处于历史低位，预计土地市场短期内难以好转。预计房价的集中下跌可能出现在2021年第四季度，而销售可能在2022年3月出现回升。由于仍有企业需要去库存，行业整体拿地意愿和能力不强，预计土地市场的好转要晚于销售的好转。
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