一、所得法的含义
根据预期收益计算估价对象价值或价格的方法。
预测估价对象的未来收益，用收益率或资本化率和收益乘数将未来收益转化为价值，得到估价对象的价值或价格。
将未来收益转化为价值，类似于从利息中推导出本金，称为资本化。
收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。
(1)报酬资本化法：是一种现金流量折现法或折现现金流量分析法，即房地产的价值或价格等于其未来净收益的现值之和，具体来说就是预测估价对象未来年份的净收益(具体来说就是预测估价对象未来年份的净收益，用报酬率折现到价值点，然后相加得到估价对象的价值价格)。
(2)直接资本化法：预测估价对象未来一年的收益，除以资本化率或乘以收益乘数得出估价对象价值价格的方法。
二、理论基础
基于期望原理，假设价值点是现在，那么现在购买一个有一定收益期的房产，就表明在未来的收益期可以持续获得净收益。如果一笔现有资金的现值可以等于一系列未来净收益的总和，那么这笔资金就是该房地产的价值。
现代收益法是盈利性房地产价值的决定因素(三大因素)，以资金的时间价值为基础：未来净收益的大小、获得净收益的持续时间、获得净收益的可靠性(即风险程度，可以用折现率来反映)。
三。适用估价对象
适用估价对象为盈利性房地产，包括商品房、写字楼、商店、宾馆、饭店、游乐场、影剧院、停车场、加油站、非专业厂房(出租)、仓库(出租)、农业用地等。这些评估对象不限于目前是否盈利，只要其同类房产总体盈利即可。
收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公共和公益性房地产的估价。
三、必要条件
房地产的未来收益和风险是可以准确预测的。
四。估价的操作步骤
选择具体的估值方法(报酬资本化法或直接资本化法)；
测算收益期或持有期；
衡量未来收入；
确定收益率或资本化率和收益乘数；
计算收益值。
