王立新 　　

　　11月24日，苏州启动第三轮土地拍卖。首个拍卖日，8幅地块全部成交，仅有两幅溢价成交，成交总价120.64亿元。 　　

　　截至目前，据笔者不完全统计，已有北京、杭州、上海、深圳等15个城市公布了第三轮土地拍卖信息。其中，无锡已完成第三轮土拍，无流拍，整体溢价率0.05%，顺利结束。整体来看，与第二轮集中供地相比，第三轮集中供地从出让规则、供应规模、供应结构三个维度进行了调整。 　　

　　比如成都、无锡、济南、苏州等城市下调了保证金比例。苏州的定金比例将从第二轮集中出让的30%-50%下调至30%，土地出让金首付比例从60%下调至50%。广州部分地块取消了一个月内一次性付清的要求，允许最长六个月付清。在第三批集中供地细则中，南京、杭州明确放宽房企拿地资格，由一级或二级降为三级。深圳调整分配要求，将第二批集中供地细则中“全年自持租赁住房”的分配要求调整为“可售公有住房”。 　　

　　无论是放宽参与房地产拍卖公司的资质，调整保证金缴纳比例，还是延长土地款缴纳期限，重点都是为了进一步降低开发商的占用成本，缓解房地产公司的现金流压力，增强拿地积极性，从源头上保持房地产投资平稳。 　　

　　根据第一，降低保证金比例，延长土地款支付周期。,的历史数据，未来两个月一般是土地交易的高峰，鉴于每年的“金九银十”房企都有很高的付款。一是为了完成年度任务，各地普遍在第四季度增加土地供应；二是房企年底“粮库”充裕，买地较为积极。 　　

　　从已公布的第三轮集中供地信息来看，大部分城市都增加了供地规模，供地扩张力度比较大。如深圳、苏州、南京、上海、济南、合肥，第三轮集中供地的规划建筑面积比第二轮增加了100%以上。苏州土地供应增速高达184.2%。或许，在前两轮土地出让的过程中，出现了很多地段出让和地段暂停拍卖的情况，导致了上一轮供应量的增加。预计后续多个城市将大概率增加第三次集中供地。 　　

　　在第二，加大土地出让规模。's土地红利时代，城市核心区的优质地块通常是地王和高价地的“胚胎”，也是开发商争相举牌的对象。决定地段利润和销售速度，也是房企看重的投资铁律。 　　

　　从目前发布的第三次集中供地信息来看，成都、合肥、苏州、深圳、杭州等核心区域供应规模明显增加。以杭为例，最受房企追捧的拱墅区桥西陈宫桥单元GS0609-12地块，有10家房企申请征地。此外，浙江本地房企在第三批集中供地中登记了10块土地。 　　

　　有业内人士算了一笔账。即使部分土地按照最高溢价率出让，仍有10%左右的净利润率空间。显然，相比于第一次集中土地拍卖，某房企在拿地后喊出了只有2%的净利率，预留了房企的利润空间，自然提高了其拿地的积极性。 　　

　　种种迹象表明，与前两次集中土地拍卖不同的是，第三轮集中供地经过了谨慎调整，拿地门槛适度放宽，有望降低流拍率。然而，细则变化的背后，控制溢价率、防止土地金融化、把