2020年4月30日，证监会与NDRC联合发行《关于推动基础设施领域的不动产投资信托基金（REITS）试点相关工作的通知》，同时发行《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》 　　

　　这份关于REITS的通知和征求意见稿，再一次将REITS这种金融工具推向了大众的视野。到底什么是REITS，为什么会产生需求，REITS是如何运作的，目前国际上有哪些成功的REITS案例，REITS作为一种新型的金融衍生工具在中国未来的发展方向是什么？同时，关于这种基础设施领域的房地产信托对我国发展REITS的意义，本文通过一系列短文对REITS进行了完整的梳理。 　　

　　什么是REITS？ 　　

　　房地产信托基金(REITS)是房地产证券化的一种重要形式。房地产证券化有多种形式：按组织形式可分为公司形式和契约形式两种； 　　

　　公司类型：通过发行REITS股票募集的资金用于投资房地产资产。REITS具有独立法人资格，独立运作基金，面向不特定投资者募集基金份额。房地产投资信托基金股份的持有人最终成为公司的股东。 　　

　　合同类型：通过发行受益凭证募集资金投资不动产资产。契约型REITS本身不是独立法人，只是资产，由基金管理公司发起设立，基金管理人在其中作为受托人受托投资不动产。 　　

　　按投资形式可分为：股权型、抵押型、混合型；股权类型： 　　

　　投资房地产并拥有其产权，通过后期运营获得收益，与传统的房地产开发销售不同，最大的区别就在于此。 　　

　　抵押类：投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，主要收入来源是房地产贷款利息； 　　

　　REITS具备哪些特点 　　

　　无论是什么类型的房地产信托基金，其最大的特点是：首先，90%的收益要用于分红，其次，75%的收益必须来自房地产的使用收益，同时，作为公司型REITS，可以免除公司税。最后，REITS产品的流动性高于房地产； 　　

　　一般来说，抵押型的收益大于权益型的收益。但由于市场利率的波动，抵押类的收益波动较大，权益类投资的收益相对稳定。但无论是股权还是抵押，最终收益取决于底层资产的质量。 　　

　　对于普通投资者来说，REITS产品带给我们最大的便利，就是降低了我们投资房产的门槛，不需要花费数百万元购买资产。购买股权是对所购财产的所有权和对其经营分红的享有。 　　

　　举个例子：目前国内最大的商业地产是万达广场。想象一下，如果我们能拥有万达广场的一部分。美国还有一家类似万达商业地产的公司：西蒙地产。西蒙地产还致力于商业地产的开发和应用。不同的是，西蒙地产是权益类REITS。其股票直接在股票市场交易，每股代表西蒙地产的所有权，每季度享受其分红。西蒙房地产设计业务应用、管理输出，其品牌包括知名的奥特莱斯等。 　　

　　在下一章，我们将继续讨论为什么会产生REITS的需求；