文字：赵依雯 　　

　　来源：中国经营报、新浪财经、经济观察网 　　

　　今日两市震荡下行，保利地产跌0.68%。这是这只地产股龙头连续第三天下跌，三天累计跌幅超过6%。这是不是证实了三季报没有预期的好？还是在市场流动性有限的情况下弃车保帅？我们仔细梳理一下。 　　

　　保利地产三季报其实一看就不错。今年前三季度营收1117.94亿元，同比增长17.77%；归属于上市公司股东的净利润128.33亿元，同比增长34.08%。但这也逃不过投资者的眼睛——如果单看第三季度，保利地产净利润28.78亿元，同比下滑6.45%。这也是保利近两年来首次出现单季度净利润负增长。 　　

　　另外，销售方面，保利地产一、二季度签约金额分别为1096.6亿元、1429.64亿元，而三季度签约金额仅为941.49亿元，较前两个季度明显放缓，这也在一定程度上增加了市场的忧虑。截至今日收盘，保利地产市盈率为9.21倍，同为头部股票的万科市盈率为8.92倍。因此，理性投资者重新调整配置是合理的。 　　

　　从规模来看，a股地产股三巨头分别是绿地、万科、保利，营业收入远超“第四”华夏幸福。其中，绿地控股虽然营业收入约等于万科和保利地产之和，但盈利能力较弱，毛利率仅为14%左右，远低于a股头部房企30%左右的平均水平。所以市场对三大龙头的选择，似乎更多时候是在选择控股万科还是保利地产。 　　

　　然后解剖万科。今年前三季度，万科累计实现营收2239.1亿元，同比增长27.2%。归属于上市公司股东的净利润182.4亿元，同比增长30.4%。单季度来看，第三季度，公司营收增速20.77%，净利润增速31.64%，明显好于保利，而从全年业绩稳定性来看，万科更胜一筹。 　　

　　从盈利能力来看，根据Wind数据，截至三季度末，保利地产和万科的毛利率分别为35.87%和35.99%，相差不大。费用率方面，保利地产的销售费用率和财务费用率高于万科。此外，万科每年的净资产收益率在20%左右，2018年为23.42%，而保利地产近两年一直在20%以下。换句话说，万科的盈利能力似乎略高于保利地产。 　　

　　在业内看来，保利和万科的基本面没有太大区别，但相对而言，万科在盈利能力上略胜一筹，杠杆水平更低，似乎可以享受更高的估值。保利地产股价的回调并不突然，即使基本面相似，万科更好。 　　

　　对于广大投资者来说，投资房地产板块绕不过龙头股，更绕不过整个房地产行业的演变。 　　

　　如果说头部房企保利、万科的日子还过得去，那么中小房企就真的惨了。 　　

天风证券研究认为，净负债率偏高是地产企业承压的主因之一。2016年，银亿股份、中弘控股2家房企的净负债率均在120%~130%之间，较高的财务杠杆背后，这些中小房企都有大量的短期负债，因而带来极大的兑付危机。

不过，资本市场最有趣的地方，就是往往能够穿透现象看本质。如果计算一下今年以来的表现，地产板块指数累计涨幅达20%，跑赢沪综指17.7%的累计涨幅。这意味着，站在地产股面前，乐观者还是要比悲观者多一些。

在业内看来，中小地产商生存危机背后，实际上是房地产进入平稳期后的必然结果。行业洗牌、集中度提高，毕竟不是坏事。

根据克而瑞发布的2019年上半年销售数据，TOP100各梯队房企之间规模分化持续，行业竞争加剧。其中，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升0.7个百分点，龙头房企继续保持稳健高质量发展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而随着多数城市成交回落，销售难度加大，TOP31-50强之后的房企竞争优势开始放缓，权益金额集中度为8%，下降0.2个百分点。

旭辉控股集团总裁林峰曾对外表示：“规模不是万能，没有规模万万不能。”一家股份制银行公司融资负责人的表述更是直白，“大部分地产商本质上需要银行低成本资金，这就需要一定的规模准入，否则进入不了我们的白名单。”目前看来，大部分银行的白名单客户在TOP30左右，而大部分信托白名单客户在TOP50左右。

以绿地控股为例，因为较大的规模和产业优势，在2018年拿地平均楼面价1890元/平方米，创下头部房企的拿地价格新低。

没有资金，那么土地拓展就很困难；没有土地拓展，又很难拿到更加便宜的资金，继而进一步丢失市场份额。一旦市场份额缩减，没有广泛布局能力的地产商面对区域或者城市的调控，将是雪上加霜。

有业内人士认为，行业聚集度越来越高，固化越来越强，但这不意味着一成不变，总有掉队的。房地产行业冲规模的窗口期，已经到了最后一两年，未来就关门了。

房住不炒，房地产股能不能炒呢？关键你要选对的那几个。