最近，基础设施建设领域的REITs引起了市场的极大关注。作为舶来品，REITs的发行和投资在海外市场已经相对成熟，REITs也是一种重要的资产配置。本文对国内外房地产投资信托基金的组织模式、财产类型和市场发展进行了全面介绍，供投资者参考。 　　

　　房地产信托投资基金(REITs)是一种集合投资者资金持有和运营盈利性房地产，并将综合投资收益按比例分配给投资者的信托制度。它还具有金融机构和管理机构的性质。 　　

　　海外REITs市场成熟，产品类型多样化。组织类型主要分为契约型、公司型和有限合伙型，其中契约型REITs载体为基金或信托。根据收益来源的不同，REITs分为权益型和抵押型。股权型REITs持有财产所有权，抵押型REITs是投资性房地产抵押贷款，不拥有财产。根据基金存续期限，REITs可分为封闭式和开放式；根据发行方式的不同，REITs可分为私募REITs和公募REITs。 　　

　　经过半个世纪的发展，权益类REITs以高流动性和强抗风险能力击败抵押类REITs，成为主流市场模式。以美国为例。截至2019年底，美国共有217只房地产投资信托基金，其中175只为股权房地产投资信托基金。此外，由于法律制度的差异，不同地区的REITs产品组织类型也有所不同。美国以伞形结构和公司制为主，亚洲以契约式为主。 　　

　　过去十年，全球REITs的平均收益率为10.27%。美国作为最成熟的REITs市场，产品收益率高于亚洲和欧洲。从类型上看，股权型优于抵押型。REITs的总收益由资本利得和股息组成，这不同于股价的高波动性。REITs的分红率长期稳定在3%-5%之间，各地区差异不大，说明持有期内投资者的现金流是有保障的。 　　

　　将REITs的收益与其他综合指数进行比较，发现美国REITs过去20年的平均收益明显高于S & amp反映股市整体的P 500指数和罗素2000指数，甚至高于债券指数ml corp/GOVT；大多数时候，REITs的股息率高于同期10年期美国国债的收益率。综合来看，REITs兼具股票和债券的优势。他们不仅可以从物业升值中获得资本收益，还可以通过租金收益分配获得期间稳定的现金流，这使得REITs在长期内同时跑赢股票和债券。它们是抵御通胀的良好金融工具。 　　

　　风险：1)资产证券化政策收紧；2)海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3)房地产市场波动大；4)国内税法等制度不利于REITs的发展。 　　

　　本文来自金融界。