4月楼市疲软，市场信心仍在修复过程中。
5月18日，国家统计局发布了2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。47个城市新建商品住宅销售价格环比下降，50个城市二手住宅销售价格环比下降。下降的城市数量增加，下降幅度也呈扩大趋势。
新房价格迎下跌拐点
从4月份70个大中城市新建商品住宅价格指数来看，4月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有18个，环比下降的城市有11个；5个城市持平，比上月增加2个城市；下降的城市有47个，比上月上升9个。从涨跌幅度看，70个城市同比下降0.1%，环比下降0.3%，涨幅比上月扩大0.23个百分点。
据易居研究院测算，70个城市新房价格指数简单算术平均值为：2016年4月4.3%，2017年4月9.9%，2018年4月5.3%，2019年4月11.4%，2020年4月5.2%，2021年4月4.4%，2022年4月-5.4%。这意味着这是2015年12月以来70城新房价格首次同比下跌，拐点信号值得关注。
从4月份70个大中城市二手房价指数来看，环比上涨的城市有15个，比上月减少6个；3个城市持平，比上月减少1个城市；下降城市50个，比上月增加5个城市。从价格涨跌情况看，70个城市二手住宅价格同比下降-1.6%，环比下降0.27%，比上月扩大0.08个百分点。可见二手房价跌幅有所扩大。
从城市来看，成都、贵阳新房价格涨幅居前，环比上涨0.8%；其次是北京，环比增长0.7%；杭州和乌鲁木齐紧随其后，环比增长0.6%。二手房方面，成都继续领涨，环比上涨0.7%；其次是北京和昆明，环比增长0.6%；广州和深圳均上涨0.5%，并列第三；徐州、南充价格涨幅为0.4%。
从4月份70个城市新房和二手房价格指数的变化来看，成都不仅涨幅领先，也是为数不多的同比和环比均上涨的二线城市。
成都确实在楼市调控上下了很大功夫。5月16日，成都发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，发布优化预售办理条件、优化预售资金监管、优化家庭住房总套数认定标准、优化无房户认定标准等四项楼市新政。明确在中心城区购房时，郊区(市)县已购或新购住房不计入家庭名下住房总数。购房人及其家庭成员在成都市无自有住房，且在购房登记之日前两年内无住房转让记录的，认定为无房户。
北京领涨一线城市 二三线城市跌幅压力大
从各能级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨3.9%，涨幅分别比上月回落0.1%和0.4%，其中北京环比上涨0.7%，同比上涨5.8%，广州环比上涨0.1%，同比上涨2.0%，深圳环比下跌0.1%，同比下跌3.9%三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4个百分点。
一线城市二手房环比上涨0.4%，涨幅与上月相同，同比上涨2.4%，涨幅较上月收窄0.4个百分点。其中，北京环比上涨0.6%，同比上涨6.5%，广州环比上涨0.5%，同比上涨2.0%，深圳环比上涨0.5%，同比下降2.8%，山
从环比跌幅来看，70个城市新房价格跌幅最大的是北海，环比下跌1.6%；其次是锦州，环比下降1.5%；岳阳排名第三，环比下降1.3%。同比跌幅方面，大理新房价格同比下跌6.1%，哈尔滨、南充同比下跌5.6%，秦皇岛同比下跌5.5%。二手房价格方面，太原、哈尔滨、大连分别下跌1.6%、1.1%、1%，排名前三。同比跌幅前三的城市分别是牡丹江、太原和哈尔滨，分别下跌9.6%、6.2%和6%。
不难看出，一线城市和二手房价格都比较硬朗，尤其是北京，房价涨幅领先一线城市。二线城市分化明显。非热点二线城市房价表现明显弱于强二线城市，三线城市下跌压力最大。与此同时，二手房市场的表现更加疲软。
信心博弈期 新政效力仍在路上
在70城房价发布的前一天，统计局也发布了4月份的销售数据，惨淡。数据显示，1-4月，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%；住宅投资29527亿元，下降2.1%。商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；住宅销售额下降32.2%。
4月份，多个城市的疫情蔓延影响了房企的营销，降低了去化率。据悉，4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。
对于4月份商品房销售量价齐跌的情况，克尔分析认为，一方面，疫情反复对区域楼市造成严重冲击，尤其是受上海疫情的辐射。长三角城市群强二三线城市普遍遭遇间歇性静态调控，对市场情绪和购买力产生巨大影响。东部地区楼市销售停滞，使得中国商品房规模失去支柱。另一方面，目前正处于政策惠民和居民购房信心的博弈期，高度密集的新政尚未取得明显效果。随着密集救市政策的出台，强二三线城市可能率先回暖，导致全国市场跌幅收窄。
