谁能想到，去年在经济领域还被定调为“灰犀牛”，还被按在地上摩擦的房地产，到了今年就迫不及待全面开启“救市”的大门了。
事实上，今年“救市”的力度超过了以往任何一次。据柯睿统计，截至5月底，全国已有134个城市出台了稳定楼市的政策，共计326次。其中，5月份出台的政策最为密集，全国79个城市调控149次，平均每天出手5次。值得一提的是，杭州、南京、合肥、太原等18个强二线城市不同程度放松限购，辅以公积金贷款、购房补贴、人才新政等。
然而，在6月之前，四大一线城市都是一片寂静，坐着看云卷云舒。但6月之后，连一线城市也坐不住了：广州率先，财新证实广州“暗中”放松限购。其次是上海，6月7日，上海敲定人才落户购房新政。当然，政策的重点是“鼓励购买二套房”。
4.其中两个一线城市放松楼市政策，可以说意义重大。其实这几天，我们听到很多人声嘶力竭地喊“风向变了”、“房地产会回到2015年的老路”、“房价会大幅反弹”。
事实真的如此吗？个人认为，我们应该对房地产的底层逻辑和发展规律有重新的认知了。直白点说，房地产已经告别“一救房价就大幅反弹”的时代了。归根结底是因为，房地产的关键指标已经发生巨变，无法再支撑新一轮狂欢了。
首先，虽然今年以来，全国各地都展开了超大规模的“救市”，但实际效果并不理想——今年前5个月，无论是房企销售额还是各地卖地收入，均同比大幅下降：1-5月，百强房企平均销售额同比下降50.7%，2021年销售额千亿的房企有15家，今年只有3家；1-5月，全国300个城市商业用地成交建筑面积仅为6606万平方米，同比降幅超过60%。前100家开发商中，今年没有拿地的超过六成；
其次，今年“救房地产”的力度是空前的。为什么市场还是不见起色？对此，黄给出了答案，大概意思是房地产多项指标出现拐点：城市化率见顶，老龄化程度加深，人口负增长，人均居住面积天花板，库存居高不下，地价见顶。此外，每年的房地产建设、棚改和旧改、城市基础设施建设、房地产开发商和住宅部门的负债率都接近饱和。
在我们看来，黄奇帆所说的指标中，有两个是最关键的，也是短期影响较大的，一是居民负债率，二是人口因素。
首先，“救楼盘”本质上是让几亿刚需购房者入市买房。2016/2017年房地产行业杠杆率极高，开发商负债率极高。当时想出的办法是“涨价去库存”，然后把债务转嫁给买家。这种操作非常巧妙，既刺激了经济发展，又逐步解决了房地产行业本身的危机。
但问题是，在经历了一轮又一轮的资产扩张和信贷扩张后，住宅部门的负债率如今已接近极限。换句话说，人们不是不想买房或投资房地产，而是钱包真的瘪了。
我们经常听到有人调侃中国的消费率不如印度。事实上，这就是真相：2019年，中国居民消费率为39%，印度为66%，而同期世界平均水平为58%，发达经济体平均水平高达70%。为什么会这样？归根结底，在过去的十年里，中国家庭的负债率大幅上升，在过去的12年里，负债率上升了41%。央行的报告显示，我国城镇居民收入的77%用于住房消费。
今年2、3、4三个月，居民住房贷款比2021年同期减少11316亿。信号是明确的。人家没钱买房，也没兴趣借钱买房。
先说人口因素。中国人口问题面临着少子化、老龄化和未婚化的三重绞杀。少生孩子：2021年中国净人口将增加48万，出生率7.52，总和出生率1.13。全国10个
未婚：民政部数据显示，2013年我国结婚率为9.9，此后逐年下降。2021年结婚率降至5.4，创下17年来新低。
为什么人口形势严峻，会对房地产产生重大影响？一般来说，中国人买房主要有三个目的：结婚、生子、养老。尤其是结婚买房几乎占到城市商品房年销售额的25%。以前不是说婆婆是房地产推广的最大功臣吗？所以年轻人面对高房价，都选择不结婚，
不生子，选择躺平的时候，对房地产的冲击，自然不能小觑。所以，上述我们提到的居民负债率高居不下和人口问题，才是导致房地产“救不起来”的关键因素。因为这两大因素，对应的是房地产市场中最硬的刚需。连刚需都没钱买房、没兴趣买房的时候，我们难道要指望居住需求早就已经解决的有钱人来接盘吗？
凡此种种，房地产政策层面的风向确实变了，尤其是6月以来，一线城市也出手救市，基本上打破了此前房地产“小打小闹”救市的局面。可以预见的是，接下来还会有更多的大城市加入救市，且救市力度也会更大。
在专业人士看来，当全国一盘棋开始给楼市松绑调控的时候，也意味着市场的流动性会大大提升――资金、购房需求会最大程度往高能级城市转移，短期内，市场温度也会上升。反过来，中小城市会面临人口流出，资金被吸走的尴尬局面。
当然，给楼市松绑，同时另外一种情况也会出现，那就是加速炒房投资客抛售手中的房产。事实上，当下已经有城市在上演这种剧情了：成都“531”新政落地，没有等来期盼的楼市爆火，出乎意料的是，却掀起二手房“抛售”狂潮――成都二手房挂牌量突破20万套，抛售潮来袭。
但市场的风向仍然没多大变化。一方面，政策虽然转向，但“房住不炒”的底线仍然存在。南京二手房取消限购“一日游”、山东齐河县一成首付“被叫停”，印证了宏观调控层面依然严厉的事实，对房地产我们依然坚持“两不”：不鼓励房价过快上涨，不支持炒作房价。
另一方面，从郑州、哈尔滨、合肥等松绑调控城市的低迷的市场行情来看，纵使是大张旗鼓地救市，也无济于事，更别说那些人口常年流出的三四线城市了。
楼市不管救不救得起来，但刚需购房者都要买房。事实上，在全国各地大规模救市的背景下，刚需买房也迎来了一系列“利好”。首先，房贷利率下降，买房成本大幅减少。目前济南、青岛、苏州、郑州、天津、呼和浩特等地部分银行最低首套房贷利率已调整至4.25%，且银行额度非常充裕。这意味着，贷款100万，期限30年，总利息比之前能节省4万元左右；
其次，各地降低落户门槛，或取消限购，这使得一部分人获得了购房资格。包括湖南长沙、江苏苏州和南京、安徽合肥、浙江嘉兴、四川成都、广东东莞、陕西西安、河北唐山、辽宁沈阳和大连等。要知道，这些城市之前都是严格限购的，现在购房者已经获得了“入场券”；
再者，真正的刚需买房，也能切实享受到一波“福利”：购房契税减免、购房补贴、购房折扣、开发商促销价格等。比如安徽阜阳，不仅给予购房人契税应税价格1%-3%的补助，还降低了公积金贷款首付比例，提高了公积金贷款年限，更重要的是，地方鼓励开发商自愿为购房者提供总价优惠3%-5%；
第四，买方市场下，实际上购房者手握资金，不管是购买新房还是二手房，都有了更多的选择余地。开发商层面降价促销卖房的概率也更大，毕竟今年前5个月，很多开发商回款都近乎腰斩，叠加偿债高峰期将至，毋庸置疑，下半年开发商降价卖房的动力更大，这意味着刚需购房议价空间也更大。
2022年该不该买房？这其实是个伪命题，楼市早就告别躺赚时代，尤其对于投资而言，可能买入后就要做好长持的准备，即便是一二线城市，也很难短期获得巨额利润。很多人总纠结于该不该买，其实是对自身定位不清楚，所谓的“刚需”，就好比每天吃饭喝水一样，不吃不喝就活不下去。楼市的刚需同样如此，不买就没地方住，不买就无法结婚，这种时候需求是最大的，价格是其次。
问“该不该买”，不如问自己具不具备买房的经济实力，能不能偿还买房后每月的银行贷款，能不能承担买房后房产贬值的风险，能不能接受买房后房子烂尾的风险，能不能接受开发商减配，买到“史上质量最差商品房”的事实。这就是我们所说的，2022年，刚需买房或将要面对3个“坏消息”。
第一，买房后房产贬值。前文提到了，全国百强房企中有一半以上都有债务流动性问题，尤其是民营房企，前100强已经有1/3出现公开的债务违约了，这意味着开发商很缺钱，缺钱就可能降价卖房。其结果就是，你可能上半年买的房，下半年开发商就以低于市场价10%销售，这意味着半年时间，你的房产就被动贬值10%；
第二，开发商偷工减料，建造史上质量最差的商品房。既然开发商缺钱，当然会想方设法从建房成本上压缩成本，尤其是民营房企，这时候根本不关心品牌效应，他们只想活下去，因此胆子也会更大；
第三，买房后无法按期交付，最坏的情况就是买到烂尾楼。这没什么好说的，2020年至今，全国债务违约的开发商已达数千家，其中不乏百强房企。房企出现债务问题，不单单是银行债务还不是，商票无法兑付，通常情况下，很多项目工地都无法正常施工。所以我们看到，这两年很多开发商的工地都处于停工状态，有些更是在滑向烂尾的深渊。
所以对于今年打算买房的人，我们的建议是：第一，买房是大事，理当谨慎，有经济实力可以买，没有实力绝不可疯狂加杠杆硬买；
第二，摒弃买房躺赚的思想，按需行动。房地产早就过了闭眼买房稳赚不赔的时代了。刚需买房要学会看政策，政策利好，买房可以节省成本，自己又觉得合适，当然可以买；
第三，学会用头脑买房，而不是盲目跟风。简单来说就是，买房前要深入调查该房企的债务情况，运营情况，企业口碑等。一定要避开那些已经出现债务违约、资不抵债、假大空的开发商。
