现在房地产市场正在大力复苏，流动性在加强，交易量在激增。然而，在房地产贷款市场上，房地产经纪人和贷款代理人正在大力推广一种新的住房抵押贷款。这种贷款的民间叫法叫气球贷，各种代理都鼓吹气球贷是“人人都想要的贷款”。营销的对象是之前买房的现有房贷客户，以及准备置换房产的新买家。
什么是气球贷款？先小后大，能否有效降低每月还款成本？气球贷最初是一些中小企业主开发的经营性贷款。其实是一些中小企业主或个体工商户以房产作抵押发放的经营性贷款。期限1年以上，最长5年。贷款利率享受目前央行给予小微企业和个体工商户的优惠利率，整体年化利率不超过4%。
这个产品有一个非常大的特点，就是一次性贷款，然后按月还款。但还款方式有所创新。贷款前期，每期还款金额小，最后贷款到期日还款金额大。最后一期像气球一样膨胀，所以叫气球贷。
比如张三通过贷款中介向银行申请了气球贷款，拿到了100万元的贷款，期限5年，年化贷款利率5%。贷款发放后的前4年加上第5年的前11个月，银行按照20年等额本息法计算每月还款额，最后一个月归还剩余本息。
那么59个月，每月还款额为6599元，到第60个月，本金还有83.76万元，所以需要归还利息3940.24元和本金，共计84.15万元。这样大家就明白气球贷的特点了。最后一个月还款金额巨大，剩余本金一次性还清。
对于企业主来说，这种贷款确实是一种创新，因为以前银行贷款都是一次性还款。现在前五年可以还一部分本息，最后一个月的还款压力比过去传统的商贷减轻。但是他是怎么进入抵押贷款市场的呢？成为房产贷款中介的“明星房贷推广产品”？
气球贷已经异化为专项房贷，对存量房贷的客户提前还款有吸引力？气球贷自两年前出现以来，一直在企业贷款市场。但是，由于国家支持中小企业，并给予个体工商户一些贷款优惠。贷款中介及时发现了他的新用途，现在已经异化为专项贷款。尤其是5月份房贷利率下降后，贷款中介不遗余力地游说那些现有的房贷用户，但实际上背后隐藏着巨大的还款风险。
2022年5月，央行出了两个大政策。第一个是首套房贷利率最高下调20个基点，第二个是LPR5年及以上长期利率下调15个基点。现在买房的话，整个城市的房贷利率会比较低，最低年化利率可以达到4.25%。那么对于那些有股票抵押的用户来说，之前买房的利率可能高达6%以上，形成一个巨大的抵押。利率差。
气球贷申请人如果是中小企业主或者个体工商户，可以享受优惠利率。现在一般年化利率不超过4%。由于利率低、五年期限等原因，贷款中介将气球贷包装成一种住房抵押贷款。主要针对股票抵押用户，建议可以安排过桥资金提前偿还股票抵押。之后协助包装材料，申请气球贷款，享受优惠利率。
这个财务账是这样算的。以上面的张三为例。张向银行申请了传统的抵押贷款，获得了100万元的贷款，期限为5年
1.初期还款压力小，月供是传统等额本息还款方式的三分之一，甚至更少。对于前期现金流不足但又想买房的客户来说，可以缓解资金压力。
2.相对气球贷款利率相对较低，因为已经享受了短期LPR利率，对小微企业和个体工商户有优惠，肯定比传统房贷利率低很多。
气球用于买房和提前还房贷是违法的。只有贷款中介才能盈利但揭开表象看本质。气球带如果用于商业运作，是合法合规的，但只要用于任何涉及买房或提前还房贷的事情，就涉嫌违反金融监管条例。气球贷产品孕育着巨大的还款风险。尤其是利用气球贷进行房贷提前还款，继而买房，可能会将房贷用户推入五年后的巨大还款风险中：
1.气球本质上是一种企业贷款。如果客户拿到钱没有用于公司运营，而是提前还贷或者用来买房。这是改变贷款用途的违法行为。以后被监管部门或银行发现后会要求提前还贷。到时候用户怎么解决资金还款问题，怎么能拿到这么大一笔钱？
2.最后5年，也就是第60个月，需要还一大笔钱。如果你不能继续申请贷款，那么
进行转贷，那么要么只能卖房还债，要么就出现了贷款违约。本来好好的30年的房贷慢慢还，结果贪图了利率差价，最终只能卖房还债。那么在这个过程中，唯一赚钱的就是贷款中介。他们可以赚取贷款服务费，垫资费，气球贷包装材料费等等。如果未来5年后再找贷款中介，有可能还要付资金过桥费以及新的一轮贷款服务费，垫资费，气球贷包装材料费等等。这些成本可不低哦，有可能比省下的房贷利率还要高。如果后面银行不再发放经营贷，那么有可能就落入民间借贷的高额成本陷阱之中。
所以面对贷款中介的推销，大家还是要仔细思考，向银行申请贷款一定要符合贷款用途规定，且不要挪用到购房或者其他用途中。再想想未来的5年后还款来源，那种转贷的痛苦，有过经验的民众肯定是痛不欲生。再次给大家警告，不要去做那些违反金融监管规定的事情。#气球贷##贷款利率# #提前还房贷好吗#
