纳税人转让不动产、经营租赁不动产、提供建筑劳务、销售自行开发的不动产四项业务的预征率、税率、征收率，看起来比较复杂。其实只要他们按照规则背下来，还是可以分分钟解决的。 　　

　　

　　 　　

　　

　　一、预征率 　　

　　

　　（一）一般计税 　　

　　

　　1.建筑服务：2% 　　

　　

　　2.房地产业自行开发房地产的租赁和销售：3% 　　

　　

　　3.房地产销售额：5% 　　

　　

　　（二）简易计税 　　

　　

　　1.个人出租住房：1.5%(减少1.5%) 　　

　　

　　2.建筑服务，销售自行开发的房地产：3% 　　

　　

　　3.房地产经营租赁(个人出租住房除外)，房地产销售：5% 　　

　　

　　小规律： 　　

　　

　　1.预征率为2%、3%、5%，个人租赁住房（征收率仍是5%，理解：营业税政策平移。）降低1.5%。 　　

　　

　　2.简易税预征收率与征收率基本一致(是按预收款计算按3%）（理解：保证原有地方财政收入不受影响。）自开发房地产销售除外 　　

　　

　　3.销售不动产和销售自行开发的不动产，税前税率与一般税率相同。 　　

　　

　　4.一般的税前税率，除了房地产转让是5%，其余的是3%和2%（理解：建筑服务设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金。）. 　　

　　

　　5.计算公式：一般情况下，预应纳税额=(含税销售额-抵扣额)(1税率/征收率)预征收率。 　　

　　

　　例外情况： 　　

　　

　　(1)销售不动产，无论一般计税还是简单计税，均按5%的征收率折算，即预缴时均为：(含税销售额)(1 5%)5%。（理解：转让不动产过去由于是原地税代征，代征时无法区分是不是一般纳税人，所以均按5%征收率进行换算。） 　　

　　

　　(2)销售不动产应预缴的税款=预缴款(1适用税率/征收率)3%；（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。） 　　

　　

　　(三)个人出租住房，按照5%减1.5%的征收率计算应纳税额：(含税销售额-抵扣)(1.5%)1.5%。 　　

　　

　　(4)除其他个人外，应在不动产所在地/建筑劳务发生地税务机关预缴税款，并向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。） 　　

　　

　　(5)提供道路交通服务的纳税人可以直接在机构所在地申报纳税，不需要提前纳税。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。） 　　

　　

　　6.可从含税销售额中提前扣除(公式中称为可扣除): 　　

　　

　　(1)房地产转让：房地产转让(不含自建)扣除房地产原购买价或取得房地产时的定价后的余额为销售金额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除； 　　

　　

　　(2)个人住房转让：在北京、上海、广州、深圳出售和购买2年以上(含2年)的非普通住房，可抵扣购房款，其他地区免征增值税。 　　

　　

　　(3)跨县市建筑：分包款可抵扣。一般计税和简单计税都可以提前扣除。 　　

　　

　　二、税率/征收率 　　

　　

　　(一)一般税率33，360四种营业税税率均为10%； 　　

　　

　　(2)简易计税：四项业务中除施工服务外，房地产业务租赁中试点前已开工的高速公路收费率为3%，其他收费率为5%；个人出租房屋应纳税额按照5%减1.5%的征收率计算。 　　

　　

　　小规律： 　　

　　

　　1.征收率大多为5%(建筑服务和车辆通行费除外) 　　

　　

　　2.对于简单的计税，除了不动产销售，预缴税金的计算和纳税申请的纳税计算是一样的。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。） 　　

　　

　　3.申报时：应纳税额=(销售额含税抵扣)(1税率/征收率)税率/征收率/1.5%。 　　

　　

　　4.申报时可从含税销售额中扣除： 　　

　　

　　(1)转让适用简易计税的房地产(不含自建):扣除房地产原购买价或取得房地产时的定价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专用发票票抵扣）。 　　

　　

　　(2)施工服务：简单计税可以扣除分包款，一般计税不能。（理解：继续沿用了原营业税差额征税规定， 　　

一般计税凭专用发票抵扣）。

　　

（3）房地产销售：一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。

　　

三、本文政策依据

　　

1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》

　　

2.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

　　

3.《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）

　　

4.《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）

　　

5.《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）

　　

6.《国家税务总局关于发布〈纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）

　　

7.《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）