来源：中国证券报 　　

　　地图集 　　

　　房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底了，银行房贷放款速度会不会受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大银行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问多家银行，均表示未收到收紧贷款增速的相关通知。同时，有全国性股份制银行人士指出，对其所在银行来说，2018年起新增住房相关贷款比例不得超过30%是一项要求。因此推测，相关要求可能是对部分超标银行的窗口指导。 　　

　　年初即已表态 　　

　　值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹兰表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源中的比重。 　　

　　中证了解到，近年来，银行对住房相关的新增贷款比例一直有限制。虽然没有明文规定，但各家银行基本都遵守这一规定。 　　

　　上市银行的涉房贷款主要有两部分，即住房抵押贷款和公司业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷款”。2020年上市银行中报显示，六大国有银行中，新增涉房贷款占比较2019年末有所下降，仅中行新增涉房贷款占比超过30%。 　　

　　虽然部分股份制银行上半年新增涉房贷款占比超过30%，但由于整体规模较小，对行业融资的影响可能有限。 　　

　　前述股份制银行人士指出，目前监管对房地产融资的总体态度是“稳中有紧”，银行资产负债表上的宽口径房地产贷款融资实行限额管理，增速和增量占比都有控制，并纳入MPA考核。包括但不限于暂停发行永续债，现有债券到期继续减持，严格控制信贷资金绕过建筑业或其他行业流向房地产。 　　

　　多地房贷额度充足 　　

　　“春江水暖鸭先知”，大中城市的房产中介，是对银行贷款最敏感的人群。中证询问了北京、上海等地的房产中介，普遍反映目前当地并未传出房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会更长。 　　

　　在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户可以从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情的影响，各大银行都加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体额度充足。 　　

　　北京某资深中介告诉中证君，今年银行贷款额度充足。从以往的放贷情况来看，今年拿的商贷单子一般都是两三天后出，特别快。正常情况下应该是一个月。同时，他认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度现象，今年不太可能出现。 　　

　　上海某中介告诉中证君，从他们了解的情况来看，今年上海房贷额度比较充足，但临近年底，可能会有较长的放款时间，但应该不是信贷额度。 　　

　　短期压力或被夸大 　　

　　受融资“三条红线”和部分房企问题曝光的影响，房地产融资备受各界关注。事实上，从近期的融资情况来看，房企的融资并没有受到太大影响。虽然近期成本有所上升，但在一段时间内仍处于较低水平。 　　

　　近年来，一个趋势是中大型房企越来越依赖发行债券融资。从发债的情况可以一窥房企的融资难度和成本。 　　

　　据RealData统计，2020年第三季度，境内外债券发行307次，融资规模约324.7 　　

　　从三季度的结构来看，8、9月份债券发行规模有所下降，且降幅逐渐扩大，融资监管的影响已经初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，这将进一步加大房企销售端的压力。房企为了冲击年度目标，抓住中秋、十一假期市场，或采取更多促销政策，以回款对冲融资压力。 　　

　　从票面利率来看，第三季度境内外融资利率均有所上升。与上半年融资利率下行趋势不同，三季度国内外票面利率大幅上升，但长期维持在较低水平。融资环境偏紧，房企融资需求高，助推了债券利率，融资利率低的窗口期已经过去。预计四季度融资利率将继续上升。 　　

　　从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对平稳，略有波动。国内债券发行期限略有增加，保持上升趋势；海外方面，债券发行期限略有缩减，外部环境不确定性较大，四季度海外债市短期债占比可能大幅上升。 　　

　　中原地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况来看，房企融资难度处于历史最低水平，平均融资利润也很低。票面利率平均融资成本在4%-5%左右，远低于去年同期的6%-8%。其次，房企要密切关注融资，避免政策变化。从房企融资来看，国内融资越来越受重视。第三，整体来看，国内房地产销售有所缓解，大部分企业销售有所增长，但房企仍在想尽办法融资。为了应对可能的市场变化，多数房企加快储备资金。对于杠杆率高的企业，最近融资压力加大，但也有一些应对措施，比如加强销售，加快回款。 　　

　　编辑：严於信