作者：米篮老A 　　

　　

　　 　　

　　

　　对于手里有闲钱的房奴来说，看完这篇文章你就知道要不要提前还房贷了。 　　

　　

　　一个 　　

　　

　　受经济下滑和疫情影响，越来越多的人变得保守了……不想投资，不想消费，更别说借钱投资消费了。你不仅不想向银行贷款，反而更愿意还欠款……比如提前还房贷。 　　

　　

　　一笔100万的房贷，按照5%的利率，30年后的总利息和本金差不多，相当于借了100万，实际还了200万。 　　

　　

　　 　　

　　

　　如果尾款100万一次性结清，相当于马上存了100万利息……你存的就是你赚的。突然赚到100万是不是很有成就感？ 　　

　　

　　这就是最近网上热议的“提前还贷”。有的人通过结清几十万、几百万的房贷，可以在二三十年内省下几十万到几百万的利息。很多人觉得躺着赢了就赚了很多钱。 　　

　　

　　世界的变化太突然了，让人措手不及！ 　　

　　

　　大概2017年前后，几乎所有人都在劝你“千万不要提前还房贷”，给出的理由也是打了底：房贷是一个人一生中可以借的金额最大、利率最低、时间最长的一笔钱。但随着货币超发和通货膨胀，房贷的债务压力只会越来越小。 　　

　　

　　所以当时的策略是贷款越多越好，贷款越晚，贷款时间越长。所有人都相信“你得到的就是你赚的”，你应该借最多的钱，承担最高的债务，使用最长的杠杆。 　　

　　

　　可才不过5年光景，策略就发生了180度的大转弯…由之前的“多借晚还”变成了今天的“少借早还”。 　　

　　

　　这是怎么回事？谁对谁错？ 　　

　　

　　2 　　

　　

　　应该没问题。 　　

　　

　　外部环境变了，应对策略也要变；否则就是刻舟求剑。 　　

　　

　　是否应多贷款、是否该加高杠杆，其实是有标准的：看贷款收益和贷款利率孰高孰低。 　　

　　

　　当贷款收益高于贷款利率时，贷款越多越好，此时会有杠杆分红；当贷款收益低于贷款利率时，贷款越多，亏损越多，这时杠杆就会咬人。 　　

　　

　　五年前投资机会多，资产高增长……房价翻倍，信托保本保收益，P2P收益能达到10%以上。各种资产管理/银行理财收益高，本金安全，收益高于贷款利率。 　　

　　

　　用低息贷款去做这些高收益理财、妥妥的无风险套利。 　　

　　

　　但从去年下半年开始，房价下跌，股市下跌，基金普遍亏损，银行在物业管理上亏损，物业管理雷打不动，信托早已雷打不动，P2P被定性为非法集资。不仅a股跌了，港股美股也跌了.一句话，几乎所有的投资都不赚钱。 　　

　　

　　过去赚钱，现在赔钱，这是最明显的反差。 　　

　　

　　所以与其拿闲置资金投资理财，不如提前还房贷更划算。毕竟房贷利息是刚性固定的，一分不能少还。在这种情况下，省钱就是赚钱。 　　

　　

　　但我们也要知道，每个人的房贷利率是不一样的……有的人用公积金贷款，利率只有3.25%，有的人打7折或8折，利率不到4%，有的人利率高30%，目前利率是6.22%，因为针对不同的利率采取不同的策略。 　　

　　

　　这里比较的一个是无风险利率，比如国债或者银行存款的利率。当你的房贷利率和国债利率或者存款利率差不多的时候，你就不用提前还房贷了。虽然不亏不赚，但是多了一个随时使用资金的便利……突然急需用钱怎么办？这时候，一笔随时可以调用的钱就派上了用场。 　　

　　

　　另外，在房贷提前还款的问题上，有几个误区一直存在，这里需要澄清一下。 　　

　　

　　三 　　

　　

　　第一个误区是 　　

通胀。

　　

　　

很多人会说通胀率高于贷款利率，并把M2增长率（这些年几乎在8%以上）等同于通胀率，所以贷款越多越划算、自然也不应提前还贷。

　　

　　

M2可简单理解为钱的增长率，但它不等同于通胀率…通胀率是物价涨幅，也就是我们常说的CPI，这些年的CPI几乎在2%左右、不超3%，所以并没有严重通胀。可以理解为，钱或许是多了，但流通速度低了、或者被存起来没在市场中流通。

　　

　　

不管如何通胀，只要你用贷款购买的资产（比如房子或股票）、其收益率不高于贷款利率就是亏钱的。多印钱并不代表必然通胀、通胀也未必就是资产泡沫…就比如2017年以来，很多城市的房价就没涨，股市也没有大牛。

　　

　　

第二个误区是购买力。

　　

　　

很多人把总量购买力和流量购买力混淆了。

　　

　　

对绝大多数人来说，每月增减1000块钱、其影响可忽略不计。但30年汇总下来，可就是36万…而这笔钱的购买力就较强，甚至能在部分三线城市作为买房首付了。

　　

　　

1000元可等同于提前还房贷后、每月减少的利息，36万可等同于总计节省的利息，前者是流量购买力、后者是总量购买力，提前还房贷只能节省出流量购买力、但并不能把流量购买力聚集为总量购买力。

　　

　　

大家以为总共省下来的几十万、甚至上百万的利息很多，实际上节省的这些利息、均摊在二三十年的时长里，其购买力有限。

　　

　　

第三个误区是收益。

　　

　　

收益是事后概念，很多人把它当成了事先概念、把预期收益当成了实际收益。

　　

　　

有些人凭借过去很多年股市、楼市的平均涨幅数据，就此得出其收益率会高于房贷利率，这是错误的。

　　

　　

股价、楼价的涨幅是聚集的，一年走完了5年的涨幅、一月走完了一年的涨幅……不涨则已，一涨就是暴涨、且时间非常短。

　　

　　

如果你刚好逮住了暴涨的时间段，你能赚大钱，若你持有的两三年里、一直横盘甚至下跌，那你肯定亏钱。

　　

　　

所以过去的数据显示平均涨幅超过10%、甚至20%，并不代表你持有的这段时间内也是这个涨幅…所以存在贷款收益低于贷款利率的可能。

　　

　　

那我们该怎么做呢？

　　

4

　　

　　

如果手里有笔闲钱，理财知识匮乏、也找不到确定性收益的机会、自己也不想或没有时间折腾琢磨，那确实可以提前还房贷。

　　

　　

一是把房贷全部结清、彻底无债一身轻，前提是你得有那么多钱。二是提前还一部分房贷，这适合有一些闲置资金的人，很多银行的提前还贷金额低至1万元。三是可以把贷款期限缩短，比如把30年期贷款缩短为10年期，这适合当下月收入高的人、能还得起高月供。

　　

　　

但也得考虑一个现实，很多人总会后悔……提前还了房贷、手里没有资金了，事后又看到别人投资赚钱、就非常懊悔。

　　

　　

所以我建议，如果有闲钱、不如先别提前还房贷，拿出一部分钱去理财测试一下自己水平，如果收益可以、那就不用提前还房贷，如果收益较差、那就果断提前还房贷。这样事后再看到别人赚钱也不后悔，因为自己确实没那理财的本事、也图个心安理得。

　　

　　

可如果提前还了房贷，急需用钱或者又发现好的投资机会了呢？

　　

　　

没问题，有补救措施。因为现在金融手段很多，完全可以把房子再抵押给银行、再贷一笔款出来啊……这样手里又有钱了。

　　

　　

一个可行的应对策略，就是当没有投资理财机会时、提前还房贷或其他类贷款（比如信用卡/装修贷/消费贷等），先把债务成本减轻、这是确定性的收益。如果有投资赚钱的机会时，那就把房子抵押给银行、获取一笔新的钱。

　　

　　

没有始终如一、万年不变的策略，有的是根据环境的变化、而不断调整自己的应对。

　　

　　

在是否提前还房贷这个问题上，请根据自己的实际情况、选择适合自己的策略，不要再人云亦云、被别人牵着鼻子了。

　　

　　

再插一句题外话，有人因为疫情都快断供了，可有些人却在网上凡尔赛的吆喝要提前还房贷…这难道是在拉“仇恨”么？