相对于昨天(4月25日)的股市，2021年申购成功的普通投资者应该是冰火两重天。有人“打新”成功，投了10万。结果只买了几千块。认购成功比例很低，配售比例为1.75%-12.29%。有人对对岸的火嗤之以鼻，不订阅。
但认购成功的收益很不错，平均涨幅29%左右；最大牛自去年6月上市以来，涨幅达59.4%。
如此稳定的高涨幅，难怪投资者对REITs的兴趣与日俱增。如前所述，华夏中国交割的新上市REITs，两天卖出650亿。今天我们就来仔细看看REITs的三种赚钱方式。如果我们深刻理解了它的盈利核心，我们将能够信任和投资REITs。
REITs基金中文为“房地产投资信托基金”，今天主要分析一种特殊的房地产——基础设施建设。
基金汇集投资者的资金，向基础设施项目投资数亿或数十亿美元，如众所周知的“铁路、公路和机场”。换句话说，这些房地产投资信托基金可以让我们成为基础设施的“收租人”。买这种基金怎么赚钱？普通人投资房子，收入通常来自买卖差价和收租。另一方面，投资股票赚取的主要是上涨的股价。REITs基金的收益来源可以简单理解为三者的结合：收租、资产增值、价格上涨。
1)现金发行目前，我国已经发行了两批11只公募REITs。每个REITs对应一个基建项目，80%以上的钱会投在一个项目上。
如下图
这些基建资产一旦开始运营，就能收到稳定的现金流，比如租金或者过路费。根据规定，该基金每年将向投资者返还90%的可分配金额。比如上市的中国交建REIT，管理人会用募集资金购买高速公路的特许经营权，通过收取过路费和路边广告牌招商引资获得收益，并定期派发给投资人。
2)资产增值。比如经理用1亿买了一个物流园。经过一段时间的精心经营，园区招商引资效果显著，估值涨到2亿元。这部分升值部分也会计入基金的资产。上面提到的张江光大工业园就是这种增值的典型案例。
3)二级市场溢价REITs的另一个重要功能是在二级市场交易。简单来说，投资者可以在“二级市场”将基金公司买入的股票卖给其他投资者。销售价格像股票一样实时变化。如果“二手价格”高于实际价格，投资者将赚取“二级市场溢价”。即具有和股票一样的流动性，又高于普通基金的投资回报。
2022年4月26日12:26:18
