公募REITs二级市场价格持续上涨对投资者的风险有多大？与股票、基金不同，公募REITs以基础设施项目的评估价值为基础，以运营产生的稳定现金流(如项目租金、垃圾处理费)为主要回报来源。随着交易价格的提高，产品的净现金流分配率会逐渐降低。以“红土盐田港REIT”为例，以3月3日收盘价3.682元计算，该产品的净现金流分配率将从发行时的4.15%降至2.59%。如果投资者盲目跟风，高溢价购买公募REITs，将面临投资收益大幅下降的风险。 　　

　　基金管理人和交易所针对公募REITs在二级市场的交易价格风险采取了哪些投资者保护措施？鉴于最近房地产投资信托基金的个人公开发行大幅增加，相关基础设施房地产投资信托基金披露了关于溢价风险的提示性公告。短期涨幅较大的产品已分别于2月9日、14日、15日向交易所申请停牌。针对公募REITs市场运行情况，深交所将继续严格按照《证券投资基金上市规则》 《交易规则》、《公开募集证券投资基金业务办法（试行）》的相关要求，加强交易监控，督促市场参与者充分披露信息，多措并举加强投资者教育，引导投资者理性参与，避免盲目跟风，切实维护公募REITs市场稳定运行。 　　

　　投资者应该如何理性看待公募REITs？公募REITs持有的基建项目盈利能力强，发行率好，二级市场价格高于发行价。但投资者应理性看待公募REITs与公募基金、股票等其他品种的区别，正确理解公募REITs在基础设施项目上长期持有、稳健运作的投资逻辑。国内公募REITs市场刚刚起步，市场对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能出现的非理性上涨，不要跟风炒作，避免高溢价购买相关REITs份额造成投资损失。建议投资者在理性分析判断的基础上，根据对未来分红的预期，合理评估REITs的投资价值，从而树立理性的投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适合长期持有是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。 　　

　　投资者如何看待公募REITs部分战略投资者限售股解禁的安排？基础设施项目的原所有者或其同一控制下的关联方，以及符合网下投资者条件的专业机构投资者(简称其他战略投资者)，均可参与战略配售。其中，其他战略投资者自上市之日起持有基础设施基金份额的期限不少于12个月。2021年6月21日，全市场首批9只面向基础设施的REITs公募产品成功上市，其他战略投资者认购份额占总发行份额的15%-52%。2022年6月20日，上述其他战略投资者持有的基建基金份额满12个月，符合解除限售条件。考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑不是很熟悉，不排除首批产品部分战略投资者限售股解禁后，二级市场价格会有所波动。建议投资者密切关注基金管理人在限售解除前披露的限售安排解除公告，了解相关战略投资者的限售股解禁及流通安排，理性看待公募REITs的投资价值，避免追涨杀跌，造成投资损失。 　　

　　如何看待基础设施公募REITs的现金流分配率？根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》 (NDRC投资[2021]958号)出具的N 　　

　　投资者在比较不同项目时，不能只看现金流分配率，因为现金流分配率可能与基建项目的类型有关。作为面向基础设施的公募REITs的基础资产，基础设施项目的类型一般可分为两类，一类是具有经营权的项目(如收费公路、污水和垃圾处理等。)，另一类是有产权的项目(如工业园区、仓储物流等。).特别是对于有经营权的基础设施项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年递减的风险，到期时可能趋于零。因此，经营权项目资金的分红包含了投资人初始投资资金的回报，现金流分配率整体可能略高于产权项目。 　　

　　来源：深圳证监局保险处。 　　

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