按揭是最常见的买房方式。按揭贷款一般分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款。 　　

　　在计算抵押贷款时，一般需要计算贷款时间和贷款金额。商贷和公积金贷款的计算方式大致相同，只是略有不同。新房和二手房的按揭贷款计算也会有一些差异。 　　

　　新房的商业按揭贷款计算起来比较简单，贷款金额基本都是按照交易价格计算，不涉及房龄的计算。所以贷款额度按照当地首付比例算好，不管首付是30%还是40%；贷款期限方面，男性一般不超过65周岁，女性一般不超过60周岁。有的银行可以把贷款期限放宽到男性70岁，女性65岁。 　　

　　2.公积金贷款额度是有上限的。借款人夫妻双方均缴纳公积金，符合公积金贷款条件，上限65万，单身最高50万；公积金年龄上限男性65岁，女性60岁。 　　

　　市公积金根据账户余额计算实际贷款额度； 　　

　　账户余额不足5000元，贷款金额不足20万元。 　　

　　账户额度在5000-10000元之间，贷款额度不超过25万元。 　　

　　账户额度在1-2万元之间，贷款额度不超过30万元。 　　

　　借款人及配偶缴存账户余额在20000元以上的，最高额度=账户余额 15时间系数(连续缴存36个月的时间系数为1.2；否则为1.0)，缴存基数应为月供和负债的2倍以上。 　　

　　省公积金最高额度。 　　

　　存款基数应大于或等于月供加负债的2倍。 　　

　　如果缴存基数小于3000，月供应该小于等于(缴存基数-1500)。 　　

　　已婚，只有一方有公积金，配偶可以用打卡工资来补充自己名下的债务和月供。 　　

　　首付比例市公积金35%，省公积金25%。 　　

　　三。购买二手房时商业贷款的计算方法 　　

　　贷款期限不仅受个人年龄限制，还受房龄限制。 　　

　　个人年龄限制上面已经提到了。 　　

　　计算房龄时，要求房龄在20年以内，贷款房龄40/45/50(各家银行有差异)。 　　

　　只有部分房龄20年以上的银行可以做，具体要看当地的房贷政策。 　　

　　最终贷款期限：按房龄计算的贷款期限上限和按年龄计算的贷款期限，以较小者为准。 　　

　　另外，二手房的贷款额度是按照银行评估值计算的，而不是按照实际成交价格。一般银行评估值会低于市场成交价，差额也算在首付部分。 　　

　　4.购买二手房公积金贷款期限 　　

　　以个人年龄计算，上限为男性65岁，女性60岁。 　　

　　以房龄为基准，最长贷款期限为(30-房龄)。 　　

　　以上两点同时满足，以贷款期限短为准。 　　

　　所以新房按揭贷款和二手房的计算是有一些区别的，商贷和公积金的计算也是不一样的。