最近很多网友在后台留言，问Reits能不能买。
今天写一篇文章，主要讲讲这个东西是什么，怎么参与，交易策略。
当然，考虑到这篇文章比较烧脑，如果实在受不了，直接看第4部分的建议就行了。
1什么是1回报？
去年5月，老南写了《国产REITs来了，又能愉快的买买买了？》。
REITs(房地产投资信托)，房地产投资信托。
说白了就是把房子、公寓、商业、林地、工业等地产项目打包。转换成资产支持证券并上市交易。这些基础房地产项目的价格波动和租金收入会影响REITs的价格波动。
比如一个学生公寓，五年内房价涨了20%，房租收了20%，那么净值就变成1.4，不算管理费，年化收益8%。
房地产投资信托基金起源于20世纪60年代的美国。目前美国市场上以REITs为标的的ETF只有16只。
其中规模最大的，追踪msci美国REITs指数的先锋VNQ:
收益还可以，但波动还是不小的。
2008年次贷危机下降了差不多70%；去年美股暴跌，最多的时候跌了近20%。其余时间仍在稳步增长。
这里有个有趣的情况。过去几年，国内很多自媒体在推荐海外REITs时，都有选择地展示了2008年以来的REITs净值，而且似乎大幅上涨。
但其实我故意不让你看到08年的暴跌，原因你懂的。
这些资产的回报率能有多高呢？
根据中国最赚钱的高速公路——宁沪高速(600377)的财务报表，净资产收益率相当不错：
但并不是所有的高速公路都这么高。
水和热等市政项目少得可怜。
比如大唐发电(601991)的净资产收益率(ROE)持续下降。
而且REITs的估值也很复杂，普通投资者很难把握。类似股票，我们都知道看市盈率(PE)、市净率(PB)等。
REITs一般采用PFFO估值法。o指的是经营性现金流，可以简单的认为是GAAP净收入——房地产销售的资本收益产生的房地产折旧费用。
估计大部分人看到这个都会晕。
所以，老南预计，在相当长的时间，国内REITs的玩家，还是以机构投资者为主。
普通投资者，更多通过购买REITs基金、或持有银行理财、年金险等机构产品间接投资为主。
2如何参与Reits？
去找你的银行或者券商，喊我要买，他们会详细告诉你。如果你不懂，我会手把手教你。
南就不赘述了。
3Retis交易策略？
这里先推荐一下，老南19年写的《上周五，我买了只基金》，游乐场战略配售基金。
在20世纪初的视频里，老南也提到了这个东西，是固定收益的一个很好的替代。
如果资金量小，追求高收益率(预计年化6%以上)，又能接受一定回撤，可以场内买入。
逻辑很简单：【债券（年化3%-4%）+网下打新（年化2%-5%）】+折价（年化4%-6%）。
这个收益率，极度保守测算，大概率在6%以上。
看看夏天富配售的年化折价率，长期在4%-6%之间。因为最近就要到期了，所以特别高。
图片：思想的集合
看，今天也是这样：
图片：思想的集合
也就是说，如果是柜台购买，净收入就这么多。不同的基金，年化率在3%-8%之间。
我在市场上买的是折价收益，年化率4%以上，让我更开心。
4.所以，老南的结论是：
考虑到现在固定收益类产品资产严重不足，按照刚刚出台的新规，银行理财收益率会再次下降。
如果你可投金额比较小，流动性要求也不大，能接受一定的回撤，到是可以参与下。
但也别对收益率要求特别高，毕竟预计现金分红率在这，未来也存在分红率的不确定性：
当然，如果你比较专业，能看懂老南那段策略，倒可以在场内找找机会，尤其是折价的机会，如收益率增强不少，那就香了。
Jie还是那句话，理财就是算账。
另，最近股市的走势，我们年初视频对照下，是不是很默契？
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