一种学说或思想流派 　　

　　日前，住建部、人民银行在京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房企资金监控和融资管理细则。据悉，这一明确的房企融资管理新规为：房企不含预付款的资产负债率不得超过70%；房企净负债率不得大于100%；房企的“现金负债率”小于1。这也是此前业内盛传的“三条红线”。此外，拿地与销售的比例是否过高，经营性现金流也将作为监管机构检查的重要指标。 　　

　　此次会议透露的住房融资监管新规，体现了房地产调控的新思路。 　　

　　首先，过去的房地产调控都是从需求端入手，比如通过政策限购来调控房地产市场的买方市场，调整首付贷款比例，调整房产交易中的房贷利息和税费等。但房地产行业作为一个高度市场化的行业，只有卖了才能买，买卖双方决定着市场的稳定发展。如果只调整买方市场，放松卖方市场，调控效果会大打折扣，同时增加房企的负债率和整个房地产行业的产能过剩，不利于房地产调控长效机制的形成。因此，房地产调控需要从主要调控买方市场向调控买卖双方转变，以保证调控的实际效果。 　　

　　其次，在“房住不炒”的前提下，从供给侧对房地产市场进行调控，更有利于房地产市场调控“稳地价、稳房价、稳预期”目的的实现，尤其是调控新规划出的“三条红线”，既是调控约束指标，也是预期引导指标，调控效果较为明显。 　　

　　根据天风证券2019年的财务数据，按照三个标准划分了50家销售额较高的房企。其中，有14家房企同时踩“三条红线”，10家房企同时踩两条红线，14家房企踩一条红线，12家房企未踩线。 　　

　　显然，这些踩红线的房企会按照新规的要求，逐步降低财务杠杆，从而达到合规经营的目的。这样就倒逼房企更积极主动的降杠杆、去库存。从目前披露的信息来看，如果部分房企在上述三项指标中全部“踩线”，就不能再去金融或债券市场融资，不能增加有息负债；指标中两项“踩线”的，有息负债年增长率不超过5%；如果只有一个“踩线”，有息负债年增长率可以放宽到10%；若各项指标均符合监管要求，有息负债年增长率可放宽至15%。 　　

　　对于已经符合融资新规要求的房企，未来将按照新规要求融资、拿地开发房地产，体现了“三条红线”的预期导向作用。再者，在调控红线指标和预期的引导下，部分房企未来不能拿银行贷款或负债获得的资金到处“轻击城市”，防止所谓的“新地王”被用作炒作噱头等。会影响购买行为和预期。约束意味着强烈。 　　

　　最后，在房企融资监管“三条红线”的约束下，部分房企被迫将房地产商品销售作为主攻方向，这确实促进了房企回归开发销售产品的“实体”职能，从而降低杠杆，增加收益