文丨西部菌 　　

　　

　　为期三天的成都虎年首届集中拍地活动正式落幕。 　　

　　

　　本次集中土地拍卖成交44宗，成交6宗，成交率近九成，总成交面积约2565.1亩，总成交额393.1亿。 　　

　　

　　从房企来看，共有33家企业成功拿地，其中保利、成都城投、成华旧改、龙湖、鹿港陈星地产、盛城投资各拿下2宗；中海和人居各中标3家。 　　

　　

　　 　　

　　

　　除了本土房企，最大的赢家是中海地产。土地拍卖前两天，中海花56.51元连续拿下三幅地块，总面积约229亩，两块地溢价率超过10%。成都重仓的意图很明显。 　　

　　

　　与此同时，中海发布了2021年业绩公告。财报显示，中国海归净利润出现19年来首次负增长，上一次还要追溯到2002年。 　　

　　

　　 　　

　　

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　　财报显示，2021年，中海地产股份有限公司销售合同金额达3695亿元，同比增长2.4%；收入2422.4亿元，同比增长30.4%。 　　

　　

　　然而，这已经是中海地产连续第二年未能实现销售目标。2020年，中海地产将销售目标定为4000亿元，但实际完成仅3607.2亿元；2021年的目标仍然是4000亿元，但（如果按照港元计算，则算完成）实际只完成了3695亿元。 　　

　　

　　 　　

　　

　　与未完成的销售目标相比，中海面临的更大挑战是盈利能力持续下滑. 　　

　　

　　2021年，中海地产归属于股东的净利润为401.6亿元，同比下降8.54%；毛利率23.5%，净利润率16.6%。 　　

　　

　　营收增长30%以上时，归属于股东的净利润下降近10%，增收不增利特征明显。 　　

　　

　　在地产板块中，中海有着“利润之王”的称号，但从近几年的表现来看，中海地产的净利率却呈持续下降趋势。2018年至2020年，这一数字分别为27.2%、26.1%和25.7%，2021年进一步下降至16.6%。 　　

　　

　　从财报中可以看出，中海去年利润减少的原因与直接经营成本大幅增加、合营企业公允价值损益和投资收益缩水有关。扣除投资性房地产税后公允价值变动收益37.8亿元，股东应占利润368.8亿元，同比下降4.3%。 　　

　　

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　　其中，拿地成本上升应该是主要原因之一。2019年、2020年、2021年中海新增土地收储每平方米均价分别为1.03万元、0.99万元、1.28万元，成本占销售均价的40%以上。 　　

　　

　　近年来，在土地拍卖市场，中海屡屡拍出“地王”。 　　

　　

　　例如，2019年7月，北京中海地产有限公司以79.4亿元竞得北京丰台区胡阿祥造甲村地块，楼面价6.66万平方米，创下2019年全国第一总价新纪录。 　　

　　

　　2020年8月，中海地产以9508元/的成交楼面价，26.88%的溢价率拿下哈尔滨一幅商业用地，创下哈尔滨历史新纪录。 　　

　　

　　同期，中海以45.9%的溢价拿下呼和浩特继2018年后的第三宗土地拍卖。 　　

　　

　　2021年3月，中海以25亿元拿下郑州贝隆湖新地王。 　　

　　

　　这些高价地块受到严格的房价调控政策，对利润的影响可想而知。 　　

　　

　　然而，整个房地产行业的剧变并没有影响中海的骄傲。 　　

　　

　　2021年，中海地产公司新增土地储备98宗，权益土地购置金额1610.2亿元，新增价值3822.1亿元。 　　

　　

　　其中，去年下半年中海地产拿地37宗，全年以底价或低溢价拿地23宗，占全年出让地块总数的40%。另一方面，60%的地块全年溢价较高。 　　

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并且值得注意的是，2021年中海拿地均价比2019年和2020年高了接近2000元每平方米。这部分成本如何消化，会如何影响到未来几年中海的利润表现，值得观察。

　　

　　

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身为央企，中海的融资优势继续保持。

　　

　　

2021年，中海加权平均融资成本3.55%，仍保持在行业最低区间；资产负债率58.9%，净借贷比率32.3%，继续保持在“绿档”。

　　

　　

截至年末，持有银行结余及现金1309.6亿元，覆盖短期债务绰绰有余。

　　

　　

这或也是其敢于“逆势”扩张的底气。

　　

　　

但是，面对盈利能力的持续走低，且在整个行业行情都持续下探的情况下，中海的土储如何保持合理的利润变现，势必面临比之前更大的压力。

　　

　　

事实上，从中海的质量把控上，我们已经明显看到“隐患”。

　　

　　

从公开信息来看，近几年中海在全国各地的质量维权事件时有发生。

　　

　　

如就在最近，重庆中海十里长江澜庭南区就被指因为质量问题，遭遇业主组织签名拒绝接房通知书。

　　

　　

　　

　　

而去年11月成都中海锦江城万锦熙岸二期小区，也被业主投诉存在相关治理问题，后被职能部门核查部分属实，并要求整改。

　　

　　

　　

　　

　　

此外，2020年9月，成都中海·锦江城壹号也被业主投诉，“墙面出现脱落、地面漏水、墙面渗水、停车场积水等质量问题”，后被相关职能部门介入。

　　

　　

　　

　　

据不完全统计，近几年，北京、上海、广州、郑州、青岛等多座城市，都出现了中海项目陷入维权纠纷的尴尬局面。

　　

　　

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近年来，中海在成都的销售业绩不算低。据搜狐焦点报道，今年1-2月，中海在成都拿下成交金额29.73亿元，销售面积11.88万㎡，成为中海地产西部区域主力。

　　

　　

而2021全年，中海地产在成都的销售额为69亿元，排名未能进入TOP10榜单。但2020年的销售额达到了158亿元。

　　

　　

今年首次土拍的高调出手，或意味着中海试图重新回到往日的战绩。

　　

　　

去年8月，中海西南总部主塔楼项目在天府新区总部商务区开工。这座设计高度达489米的大厦建成后，将刷新成都的高度。

　　

　　

就在3月初，该项目模拟地震振动台模型试验完成。目前，其4主塔楼仍处于基坑围护结构和土方开挖阶段。项目预计修建时间将持续近五年，预计2026年竣工。

　　

　　

　　

　　

有此重磅项目打底，再加上这次又一举拿下三宗地，中海地产未来在成都的存在感不容小觑。

　　

　　

但在这里，西部菌也还是要呼吁中海认真做好质量把控，对得起成都消费者的期待，对得起社会对央企的信任。

　　

　　

在地产行业进入下半场的阶段，有资金优势的央企迎来扩张机会，但希望在质量上，央企同样能够做好示范。这方面，中海地产能不能从“利润王”升级为质量模范生？