近日，北京、上海、广州、深圳等一线城市房贷利率下调，引发关注。此前，全国已有100多个城市的银行自主下调房贷利率，“房贷降了”成为普遍现象。 　　

　　

　　业内人士表示，此轮房贷利率下调旨在降低居民负债成本，支持合理的住房需求，刺激消费需求，从而稳定经济增长，保障民生改善。各地要坚持“房住不炒”的定位，从自身实际出发，不断完善差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，共同促进房地产市场平稳健康发展。 　　

　　

　　定价机制如何运转 　　

　　

　　本轮房贷利率下调与贷款市场报价利率（LPR）关系密切. 　　

　　

　　一方面，目前99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩，前者因后者而变化。另一方面，房贷利率有三级定价机制，每一级的变化都可能引发具体利率的变化。“个人住房贷款利率和首付比例采取国家、城市、银行三级定价机制确定。”中国人民银行有关负责人近日表示。 　　

　　

　　定价机制是如何运作的？一、监管部门在全国层面给出一个“底”.此前，首套房和二套房利率的“底部”分别是5年以上LPR和5年以上LPR加60个基点；5月15日，监管部门联合发布通知，首套房利率“底部”下调至5年以上LPR减20个基点，二套房暂时不变。其次，各城市坚持因城施策的原则，决定给国家“兜底”加多少个基点，作为本城市的“兜底”；最后，各银行根据自身经营状况、客户风险状况等因素，自主决定城市“底”加多少个基点或不加。 　　

　　

　　资料图中国经济网彭金梅摄 　　

　　

　　可以看出，本轮房贷利率下调主要有两个原因：一是5年期以上LPR下调导致房贷利率下调。5月20日，5年期LPR从4.6%降至4.45%。“此次LPR报价首次只下调了5年期以上的品种。这种结构性‘降息’对稳定信贷总量、提振中长期信贷需求将产生积极作用。”中国民生银行首席研究员文彬说。第二，各城市、各银行根据当地实际情况，在不突破全国利率下限的基础上，将此前较大幅度的加点适度回调，部分城市的回调幅度超过100个基点. 　　

　　

　　一二三线城市各异 　　

　　

　　尽管房贷利率普遍下调，但一二三线城市的下调主因、下调幅度却有较大差异，需要因城而异具体分析. 　　

　　

　　观察京沪广深等一线城市，房贷利率下调的主要原因是5年期以上LPR的降低，原上浮幅度没有明显变化。其中，北京首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下调15个基点，与5年以上LPR下调幅度一致；上海部分银行首套房贷利率由4.95%降至4.8%，二套房贷利率由5.65%降至5.5%；广州、深圳首套房利率分别降至最低4.45%、4.75%，各家银行有所不同。 　　

　　

　　为何一线城市房贷利率未大幅下降？这与房地产市场供需有关.最新数据显示，4月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格，无论环比还是同比，均出现上涨。“从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手房销售价格上涨0.4%，涨幅与上月相同。”国家统计局城市司首席统计师盛国庆表示，从同比看，新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨3.9%和2.4%，涨幅比上月回落0.4个百分点。 　　

　　

　　另一方面，在二三线城市，住房需求最近有所减弱。主要有两个原因。一是受新冠肺炎疫情持续影响，许多市场主体经营困难，居民预期收入下降，市场需求减弱；第二，首套房利率在某秒 　　

　　

　　4月底召开的中共中央政治局会议上指出，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。日前召开的座谈会指出，要稳定地价和房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。 　　

　　

　　支持合理住房需求.“对于存量房贷款来说，5年以上LPR的下降将降低抵押贷款成本，有助于稳定房地产市场预期，促进房地产销售。同时，债务成本的降低也有助于促进居民消费需求的增长。”文彬说道。 　　

　　

　　“预计大多数银行将大幅降低抵押贷款利率，以更好地满足居民的购房消费需求。"复旦大学金融研究所兼职研究员董希淼认为，随着经济下行压力加大，有效信贷需求不足，房贷很可能再次成为各家银行的优质信贷资产，这将加剧房贷市场的竞争。 　　

　　

　　当前，降低居民的负债成本十分必要.“对于住宅去库存周期较长的城市，可以适度加大政策调整的力度和节奏。”主管 　　

希淼表示，对于购房消费需求相对充足、房价有上涨预期的城市，政策调整的方向、目标要放在“维护房地产市场良性循环”上，进一步降低居民住房消费负担，牢牢守住“房住不炒”定位。