最后是降息！
昨日，中国人民银行宣布，5年期LPR从4.60%下调至4.45%，1年期LPR维持3.70%不变。
赤裸裸的明刺激房地产，但是为何房地产在昨日却领跌全市？
1 双管齐下“轰油门”
5月20日的LPR报价是今年第二次下调。对于此次调整，其实市场早有预期。
一方面，央行一再强调存款利率市场化改革将降低实体经济融资成本。另一方面，LPR超过5年的下降趋势符合近期稳定楼市的调控要求。
然而，知道要降，却没想到降这么多。可以先弄清楚LPR缩减量有多大。
首先，LPR分为1年期和5年期。2019年改革后，1年期降息速度和力度一直高于5年期。
由于一年期LPR的减少，对实体经济的短期刺激作用是明显的。5年以上主要是房贷，大幅下降，就是为了救楼市。在留房不炒的政策下，央妈一直不愿意减轻房奴的压力，怕引起房价上涨。
此次调整，一年期LPR没有下调，只下调了五年期LPR，出乎意料。
其次，改革以来，5年期LPR调整了4次，从4.85%调整到4.6%，3次调整5个基点，1次调整10个基点。从没试过一次降15个基点这么狠！
此外，就在前几天央行还宣布，首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。
也就是说，按照目前的5 LPRs (4.45%)，减去20个基点，首套房贷最低利率可以达到4.25%。
但需要注意的是，5年期LPR全国统一，但基点可以根据城市或银行进行调整。比如在深圳，原来的基点不变，大部分银行执行的贷款利率是―
首套房贷利率：LPR+30BP=4.75
二套房贷利率：LPR+60BP=5.05
但是相比之前的贷款利率，第一套是4.95%，第二套是5.25%，还是划算了不少，房贷压力有所减轻。
比如贷款500万，等额本息30年。
之前利率4.95%时，月供26688元，总利息460.79万元；
现在利率4.75%时，月供26082元，总利息438.97万元。
月供减少606元，总利息减少21.82万元。贷款金额越大，减少的就越多。
总的来说，LPR降，房贷利率下限也降，双管齐下，赤裸裸、明晃晃的在刺激房地产。
然而，就在昨天LPR出人意料的调整数据出来后，整个城市普遍上涨，但受刺激最大的房地产领跌。
这是为什么？
2 利好出尽是利空
这是股票市场所期望的。
早在前两年，房企雷电问题就频发，2021年情况更加恶化。与以往涉及的中小房企或微房企不同，今年以来已有20多家大型房企陷入矿爆困境。
其中恒大的影响力最大。恒大的雷爆成为房地产行业的灰犀牛，给整个行业带来了一系列的连环风险。下半年，楼市急转直下。7月，蓝光出现债务违约，10月，幻想曲出现债务违约。其“平躺”姿态加剧了行业生态恶化。
恒大的雷霆一击，不仅在业内引起了极大的震动，也引起了营销老师的关注。
机构预测，一连串过紧的政策压的房地产行业喘不过气，在这样的紧箍咒下，就连恒大也撑不住了，那么上头是否会适当的做些放松呢？
虽然机构预测较晚，但就在2021年底，中央经济工作会议对房地产做出了“满足购房人合理需求”、“因城施策促进良性循环健康发展”、“建设保障性租赁房”等表述。行业的政策重心已经转变为维稳，以避免行业硬着陆。
一系列维稳政策出台后，市场暖风频吹，限购限售放开等消息不断传遍全国。3月16日，六部委罕见联手力挺房地产，一剂猛药注入活力。
在房地产股价掉头向下，大踏步前进的同时，市场一直在兑现预期。
值得注意的是，在房地产利率下调之前，LPR的房价已经有所回升
是到了出“对2”的阶段。一方面后续再有更刺激性政策出台的概率偏小，另一方面市场前期的预测基本已经落地。既然预期已经兑现，那么支持股价上行的力量也就随之减弱。这便是常说的“利好出尽是利空，利空落地是利好”。
股价短期是对预期的兑现，现实股价已反映利好预期，一旦消息落地，此时便要小心谨慎。
在前述的过程中，属于政策博弈的阶段，而这个阶段基本也处于尾声了。那么后续地产何时会迎来第二春呢？
还是要等到地产开始进入真的基本面反转。什么时候出现小的房地产企业倒闭、开始被大企业并购、行业产能整合出清、盈利修复，或许才是地产行业基本面出现拐点迎来曙光的时刻。
3 静待花开
对于普通投资者而言，捕捉个股仍然不是件轻松事儿，而ETF正是下注行业最便利的工具。
尽管前期市场预测已然落地，但在稳增长大背景不变的前提下，地产依然是值得关注的板块。
那么，房地产行业又将何时花开二度，迎来新的发展篇章？
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