最近大家热议的是房地产税，我并非税务专家，在这里主要想说其推出对房地产这个规模庞大的投资市场，有怎样的影响。 　　

　　

　　1首先要说的是，不动产的“资产属性”还是允许的。否则不会出现一个家庭可以买2套房或者各种度假胜地可以买房的情况。 　　

　　

　　所以我们还可以讨论投资问题。 　　

　　

　　房地产是典型的“生息资产”，所以投资回报来源于两个途径。 　　

　　

　　租金，租金收益率；资本利得，资本利得首先，租金收入取决于一个城市的收入水平。 　　

　　

　　也就是说，房租之所以不能无限涨，是因为租房者看着自己的钱包，挣了一万块钱，还要交8000块钱的房租，很可笑。 　　

　　

　　所以我不租，或者换到郊区，或者干脆换到另一个城市。还有一种可能是，这个城市的工资真的提不起来，公司遇到过高的房租就会搬走。 　　

　　

　　房地产税再具体，都会影响到要征收部分的持有成本，而这部分持有成本不可能完全通过租金来转嫁。 　　

　　

　　所以很多人说开征税收可以提高房租，这并不完全正确。 　　

　　

　　第一个结论就来了，从租金收入（rent yield）角度说，房地产税无论以怎样的形式推出，都会降低投资回报。 　　

　　

　　但问题是，房地产税的影响在不同城市是不一样的。 　　

　　

　　没错，我想大家应该都猜到了，城市级别越高，位置越好，这种转移就会越容易。 　　

　　

　　一线城市房地产的稀缺性有很大的优势。影响这些地区房租水平的不是全市的平均收入，而是全市、全省乃至全国高收入人群的收入水平。 　　

　　

　　比如陆家嘴，北京国贸，深圳cbd，或者周边的大互联网公司。 　　

　　

　　涨价相对容易转嫁给租客，或者租客背后的公司。 　　

　　

　　在北京，我们都知道字节跳动推出了住房补贴和房地产税，这些大公司的补贴可能会增加。 　　

　　

　　如果是很多企业总部所在地，高管的房租甚至全部由公司承担，房租上涨又不能让高管住在10公里之外，所以相对容易转移。 　　

　　

　　2然后我们说资本利得部分。 　　

　　

　　说白了就是房价上涨带来的投资回报。 　　

　　

　　中国的房地产如果只看租金回报，是很没有吸引力的，但正是因为房价上涨，房地产才成为有吸引力的投资。 　　

　　

　　2%的年租金回报，却还有3、5甚至10%的涨价，立马甩开理财、基金、股票。 　　

　　

　　从大资产来看：房地产、债券、股票是大资产配置的“三足鼎立”。说白了，3-3-3对大多数人来说已经足够合理了。(相对于自己瞎折腾) 　　

　　

　　大资产的回报会受到货币流动性、资产交易、资产性价比、风险特征等因素的影响。 　　

　　

　　无论如何征税，房地产资产的性价比肯定会下降——投资者要求收益率提高，价格降低。(不确定的朋友可以看看百科，问问回报率和资产价格的关系) 　　

　　

　　用一个不恰当的例子。 　　

　　

　　以前投资物业的租金回报预期是2%/年，房子的价格自然涨了3%，比投行好。 　　

　　

　　如果加上税收因素，还不如投资理财，房产的吸引力就下来了。 　　

　　

　　控制资产价格的方法有很多。之前的限购和限价是一体的，但都是在交易层面。 　　

　　

　　房地产税改到要求的收益率是下层逻辑。 　　

　　

　　还是那个问题，对不同城市，影响也是不一样的。 　　

　　

　　如果你是对股市有印象的朋友，当整个市场的要求收益率提高的时候，基本面不健全的股票会最先受到影响，比如一些中小盘股票，然后一步步蔓延到大而优质的票。 　　

　　

　　即使把视角拉长，我们也会发现，优质公司在一段时间内的下跌，只是长期稳步上涨过程中的一次回调。 　　

　　

　　抛开房产附带的教育医疗价值，房产隐含的长期价值很大一部分是城市的发展。 　　

　　

　　虽然这几年我一直在想到底是一线的性价比高还是新线的性价比高。 　　

　　

　　但至少一些没有经济发展主线，产业相对空虚的城市肯定会受到较大影响。 　　

　　

　　3房产确实是大类资产中的重要一个门类，如果哪天说他不属于资产了，上面说的2个方面就没有意义了。 　　

　　

　　因为它仍然是一项资产，我 　　

　　

　　之前房地产最大的问题是，作为一项重要的资产，房地产承担了太多本不该承担的位置。 　　

　　

　　无论如何，税的推出是一种很好、很重要的纠正机制。