2014年6月起，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，7月1日实施试点。至今已有7年左右，各种声音有肯定的，有质疑的，有期待的，有建议的。 　　

　　

　　一方面，由于进展缓慢、未来房价估值不确定、专业能力要求高等因素，‘以房养老’参与者少，市场认知度不足；另一方面，金融诈骗频发。近日，银监会发布风险提示，对以“以房养老”为名骗取老年人资金的行为进行了披露和提醒。难点、痛点，一个个待解，如何定位‘以房养老’，如何进一步推进试点，需要不断思考。 　　

　　

　　试点7年，推广迟缓的还是少数。 　　

　　

　　以房养老养老保险，“学名”，是一种将住房抵押与终身养老保险相结合的创新型商业养老保险。拥有房屋完整合法产权的老年人将房产抵押给保险公司，经抵押权人(保险公司)同意，继续享有房屋的占有、使用、收益和处分权，并按约定条件领取养老金，直至身故；老人身故后，保险公司有权对抵押财产进行处置，处置所得将首先用于支付养老保险相关费用。 　　

　　

　　早在2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》就已经释放信号，提出开展老年人住房反向抵押养老保险试点。2014年6月，原保监会发布指导意见，正式启动试点，以北京、上海、广州、武汉为试点城市。2016年7月，试点扩大到江苏、浙江、山东、广东四省的直辖市、省会城市、计划单列市和部分地级市，试点期限延长至2018年6月30日。2018年8月，试点范围再次扩大至全国。 　　

　　

　　以房养老模式优势明显。“首先是结合终身年金保险，承担长寿风险。根据合同约定，养老金按月支付给老人，直至身故；其次，满足老年人对‘居家养老’的需求，对老年人的居住环境和生活方式影响不大。”清华大学五道口金融学院中国保险与养老研究中心研究总监朱向蓝鲸保险介绍。“除此之外，老人去世后，财产处置所得的剩余部分，在偿还养老保险相关费用后，仍归法定继承人所有。财产处置收益不足的，由保险公司承担相应风险，不予追偿。” 　　

　　

　　那么落地情况如何？2015年3月，幸福人寿推出国内首款居家养老产品“房来宝住房反向抵押养老保险(A款)”。截至目前，已有北京、上海等8个城市约209名老年人参保，截至2021年4月30日，养老金支付超过6000万；2016年10月，PICC人寿推出了“安居乐”试点产品，但目前还没有这款产品的消息。 　　

　　

　　供应商的缺失在一定程度上导致了“以房养老”宣传和意识的缺失。蓝鲸保险联系了北京多位老人及家属，他们大多表示没听说过该项目，也没听说过这个名字，但不了解详情。 　　

　　

　　“这种保险在国内还处于试点阶段，比较少。其准入门槛高，法律关系复杂，风险因素多，对机构的业务拓展和销售管理非常严格。”这是中国银行业和保险业监督管理委员会在最近一次涉及老年人住房的风险警告中对老年人住房的介绍。 　　

　　

　　难点：传统观念束缚，房产估价难。 　　

　　

　　参与者稀缺、落地进度缓慢是“以房养老”试点面临的困境，成因尤为复杂。 　　

　　

　　“以房养老是我国养老保障体系的一部分，但不是主要部分。主要起辅助作用。”上海交通大学金融学院教授苏芳说 　　

　　

　　朱对的这一观点也表示赞同。他认为，以房养老是为了满足特定人群的部分养老需求，是为已退休或有房产但养老资金不足的老年人增加养老收入的新手段，使老年人的主要存量资产房产在不转让使用权的情况下转化为养老资金，丰富了老年人的养老选择，增加了老年人的养老资金来源。 　　

　　

　　在“以房养老”是积极尝试的前提下，我们再来详细看看试点的难点。首先是主观因素，传统的养老观念、住房和财产继承让很多老人望而却步。而客观因素有更大的思考空间。 　　

　　

　　“目前我国房地产制度仍有完善空间，未来税收政策也不够明确。”苏芳分析，西方国家主要实行财产私有化，财产出售和未来的安排比较明确；与此同时，中国的房地产价格仍然不稳定，不可预测。 　　

　　

　　其实从技术角度来说，以房养老并不复杂。保险公司在定价时，一方面考虑养老保险的定价，另一方面考虑不动产的估值。未来物业价格走势的不确定性，物业升值和贬值的考虑等。导致保险公司作为产品供应商，担心可能的损失风险。 　　

　　

　　参加以房养老需要房屋鉴定、尽职调查、抵押登记、业务公证，涉及多个部门和外部机构，不同地区的流程和操作要求也不同。朱认为，较高的专业要求也对保险公司进入市场产生了阻力。 　　

　　

　　此外，朱补充说，相当一部分老年人的房产不能上市交易，这也成为以房养老推广的障碍之一。“福利分房和住房改革，如中央生产室、军队生产室和医院产房等。/可以留给子女继承或者归单位，但是不允许上市交易，所以不能办理抵押登记手续”。 　　

　　

　　明确“补充”的价值，从政策端和主体端进行完善。 　　

　　

　　其实在巨大的需求下，任何一个小众市场都是有发展空间的。当前，在人口老龄化背景下，我国家庭结构正在发生变化，家庭规模不断缩小，“4-2-1”家庭群体逐渐扩大，失独家庭和“空巢”家庭逐渐增多，独居老人比例增加，护理成本上升。小众的“以房养老”也有可期待的空间。 　　

　　

　　那么问题是 　　

，就要逐一击破。首先，业内呼吁配套政策的进一步完善，包括在金融、财税、国土、司法、住建等方面，通过相关政策的完善，为以房养老的推进，提供空间。但显然，政策、制度的推进，并非一朝一夕，还需要行业，从更为细化的角度着手。

　　

全国人大代表周燕芳在今年代表议案中提出，建议完善反向抵押老年养老产品的设计。由行业协会或监管部门牵头，针对上海地区的“房产富裕、货币贫困”老年人，通过精算模型设计跨周期及多层级的统一房养老险产品，满足市场需求及降低市场风险。建议在产品条款中，增加在一定时间后可以重新签订协议的权力条款，根据当年的市场行情，对抵押房屋价值进行重新估值及养老年金的发放，应对担忧。同时，建议银保监会推动以房养老保险保单的资产证券化的试点，以盘活固定资产、降低流动性风险，提高保险公司及其他金融机构对市场的参与度。

　　

从保险公司角度来说，可将养老保险金与养老保险服务进行结合，如保险公司与护理机构合作，或自建护理服务体系，服务于参与以房养老的老年人，也可同时引入长期护理保险，丰富产品价值；同时创新房屋增值分享型新产品，应对消费者对于房价波动产生的顾虑。

　　

粟芳则在养老保障的宏观视角提出，以房养老毕竟是补充型保险保障，目的还是在于应对养老需求，一个城市中有两至三家保险公司提供以房养老就已经足够了，建议保险公司付诸精力于开发更多的养老保险产品，丰富市场。

　　

防范骗局，需持续加强教育、信息披露

　　

值得一提的是，“以房养老”为人所知的渠道，还在于近年来诸多假借其名进行的金融诈骗行为。近日，银保监会发布的风险提示，即就用以房养老名义诈骗老年人资金的行为进行披露和提醒。

　　

当前，不少不法分子，以国家政策名义掩盖非法集资的本质，打着“以房养老”、有高收益回报等旗号诱骗老年人办理房产抵押，再把借来的钱拿去买其所推荐的理财产品，风险极高，且暗藏陷阱。而所谓“理财产品”很可能是虚假的，借来的钱最终进入非法机构口袋。

　　

“骗局频发，根本原因在于消费者对于以房养老的概念、规则并没有很好地理解，甚至一些机构人员，也缺乏对以房养老的正确认知，将以房养老视为与房地产项目挂钩的噱头”，粟芳认为，相关的教育和理念的推广迫在眉睫，需要保险机构、行业协会、媒体共同努力，完善消费者的保险意识。

　　

也需要消费者梳理正确的投资理财观念，不要投资业务不清、风险不明的项目；同时注意选择正规机构与正规渠道，到咨询正规金融机构的专业人员，多与家人商量，对投资活动的真伪、合法性进行必要的判断和了解。

　　

而从机构角度来说，业内建议，相关金融机构应准确、全面的将相关情况进行披露，包括自身资质、消费者进行房产反向抵押贷款的收益、成本以及相关的风险。对于具体的产品信息、销售渠道、销售人员同样应该进行及时披露，从而帮助消费者充分获得相关信息，防范风险。

　　

也有律师提出，希望监管部门加大监管力度，建议老年人去办理房屋抵押过户或公证时，相关办理机构或主管部门能够在办理的流程当中履行审核及风险提醒义务，以便及时发现问题。

　　

本文源自蓝鲸财经