在房地产开发商的债务危机逐渐解决后，高层开始降准降息。目前的基准利率是“双轨制”,这是一种完全不同的利率定价模式，适用于2019年10月8日之前和之后放贷的客户。 　　

　　

　　降息是不对称的，五年以上LPR降至4.6%不变，保证了“房住不炒”，同时也缓解了流入楼市的购房信贷资金的降息红利；一年期LPR将利率从3.8%下调至3.7%，这意味着所有五年期以下的信贷融资都可以减少利息支出。 　　

　　

　　但请注意，银行等各类信贷机构在执行降息时并非铁板一块，制约因素很多。作为客户本身，有几点需要注意： 　　

　　

　　首先要把自己和存量客户、增量客户.区分开来其次分为房贷客户和抵押贷款客户（经营贷+消费抵押贷款）.所以形成四个组合，我分别分析： 　　

　　

　　一、存量客户+房贷客户（特指2020年前的房贷客户）:从2020年3月1日至2020年8月31日，中国所有现有抵押贷款客户的基准利率均切换至LPR定价利率。我之前写过三篇文章给出是否转行，是转行固定利率还是浮动利率的答案。 　　

　　

　　我们以贷款利率为基准利率9折为例。 　　

　　

　　先算加点数值.原合同执行的5年期贷款基准利率为4.9%，那么这笔贷款的利率应该是4.9%*90%=4.41%。2019年12月，新发布的5年期以上lpr利率为4.8%，所以是4.41%-4.8%=-0.39%.这个-0.39%的利率是未来的固定值。(定点可以是负数) 　　

　　

　　注：商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。 　　

　　

　　转换后的利率值如下： 　　

　　

　　直到2020年底，12月的LPR为4.8%加(4.41%-4.8%)=4.41%。2021年5年期lpr利率降至4.65%，2021年实际贷款利率为4.65%-0.39%=4.26%；如果5年期lpr利率在2022年的任何一个月下调，根据最新的LPR，重新定价日的实际贷款利率将为-0.39%。我们可以发现lpr利率中长期降低的话，存量按揭客户的利息就会跟着减少。 　　

　　

　　注：可以选择重新定价日期。每年1月1日或放款日，大多数人选择1月1日。 　　

　　

　　边肖整理了一张图，读者朋友们可以根据自己的利率来计算。 　　

　　

　　 　　

　　

　　当年，是固定还是浮动的争议已经尘埃落定。LPR将继续下调，选择浮动利率的人获胜。 　　

　　

　　二、增量客户+房贷客户（2020年后的房贷客户）： 　　

　　

　　基本上，它们都与LPR挂钩，期限超过5年。本次降息后，新客户可以享受利息降低的红利。但是，即使五年以上的LPR下跌，按照监管部门的规定，目前所有的一期利率都是4.65%，二期利率都是5.25%，没有下调的空间。这取决于银行机构如何执行第一套和第二套利率。 　　

　　

　　三、存量客户+抵押贷款客户（经营贷+消费抵押贷款）： 　　

　　

　　先说明一下：一年期LPR不是指贷款一年后到期，而是一年到五年的贷款利率，都是和一年期LPR挂钩的，每个银行都给它加上基点。一旦基点确立，股票客户就不能再要求银行给你减免了，因为只要降低一个客户的要求，银行同意，就会有无数的股票客户提出要求。银行只会降低增量房贷客户的基点。 　　

　　

　　1.比如有一款五年期气球贷产品。原合同利率与一年期LPR挂钩，基点为零。当LPR为3.85%时，执行利率为3.85% 0=3.85%。 　　

　　

　　那么降息后一年期LPR将调整为3.70% 0=3.70%。 　　

　　

　　重新定价日期一般为每年的1月1日。也就是说，最新利率只能享受到明年1.1。 　　

　　

　　一年期、三年期、五年期的产品基本都是这样调整的，十天就可以享受到利息减免。如果没有发现利息减免，一定要咨询银行客户经理。 　　

　　

　　2.例如，如果是10年期产品，原始合同利率与5年期LPR挂钩。这一次，它将得到实施。 　　

行利率就不变，无法享受利息的减少。

　　

　　

所以各位客户请回去翻一下合同，看看年限是几年期的，基点是多少；如果明明是按照一年期LPR计算的利率，但利率还是比较高，那说明基点很高，可以考虑转贷了，转到基点给的比较低的银行去。

　　

　　

四、增量客户+抵押贷款客户（经营贷+消费抵押贷款）：

　　

　　

这种客户如果正在贷款，并且是挂钩一年期LPR的一年期、三年期和五年期产品，却并不能马上享受到利率下调的好处。

　　

　　

因为银行执行新利率有滞后期。比如原来利率3.85%，是按一年期LPR的利率3.85%+0计算的，而现在一年期LPR的利率下调到3.7%了，总行和分行的利率却还是按3.85%执行，意味着合同上利率计算公式变成：一年期LPR利率+0.05。银行要把基点提高，使得执行利率不变。

　　

　　

对于时间比较急迫的客户来说，这0.05的差异并不大，不用过于纠结。对于时间宽裕的客户，则可以等等银行是否会降低基点。

　　

　　

但上一批从3.85降息到3.8，已经有一批银行立即跟进了，执行的是3.8+0基点的政策，有很多客户已经享受到了，今年的开门红是一个机会，银行可能也会迅速按照3.7%+0基点，来抢一波客户，完成大部分指标后，再调回去。

　　

　　

补充一段，如果是已经审批好，还未放款的增量客户，银行来不及更改合同，已经按照一年期LPR的利率+基点计算已经写进合同里了，那么他们是可以享受到这次降息的红利的。比如小编有客户已经在放款前得知利率变成3.7%了。

　　

　　

但如果写清楚是固定利率的，那就没什么好争辩的了，按照合同执行吧，所以在银行推荐两种利率方式时，尽量选择浮动利率。

　　

　　

最后建议，正在申请贷款的客户们，在新申请贷款时，又要多一个维度的考量，就是哪些银行会跟着调，哪些永远不调？

　　

　　

第一种：采用LPR+基点，基点不变，LPR利率下调，整体利率立刻下调，这种银行还是有的。（关注产品四，虽然五年期以上LPR没降，但银行主动从4.25%降到4.1%了，真正的十年期产品。）

　　

　　

第二种：有些银行在LPR降了五个基点时，在后面加基点时，把这五个基点加回去，即总和保持不变。

　　

　　

第三种：还有的银行是在合同里规定好最低利率下限，无论LPR如何变化，必须不低于下限。