#展望2022年房地产行业新常态# 　　

　　

　　2021年的楼市，房价的剧烈波动，市场情绪的巨大变化，足以载入史册。 　　

　　

　　把时钟拨回到1月份，大多数人都没有意识到一场前所未有的监管风暴即将到来。 　　

　　

　　央行和银监会发布了房贷集中管理制度，银行开始实行房贷两条红线发展，以极其严格的硬指标限制房贷发放。 　　

　　

　　22个重点城市，一年三次集中供地，自持，价格封顶，摇号，超低土地溢价率，建设公租房和人才公寓，实行了一大堆限制。 　　

　　

　　 　　

　　

　　二手房价格测试已经在深圳、宁波、成都、广州等地广泛实施。参考价一般低于成交价，银行按照参考价放贷，强行破坏了房地产的金融属性。 　　

　　

　　政策发布之初，几乎所有人都觉得洒水刮风不会像以前那样伤筋动骨。 　　

　　

　　所以，我们看到： 　　

　　

　　第一轮集中供地，房企宁愿赔钱也不抢地。上半年土地均价达到3457元/平方米，环比上涨38%，同比上涨29%。 　　

　　

　　重庆、长沙、郑州、成都等土地供应大户成交量均在1200万平方米以上。 　　

　　

　　广州9宗地块冲击最高价，黄埔、南沙拿出新“单价地王”。 　　

　　

　　杭州5月两天出让57宗土地，出让金额1178亿元。主城区13宗地块，其中12宗以“自持封顶价”成交。 　　

　　

　　地热，卖端还不错。 　　

　　

　　1-5月，新房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年同期增长19.6%。 　　

　　

　　商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%。 　　

　　

　　转折点发生在7月。 　　

　　

　　高层会议定调，住建部约谈主要热点城市，执行参考价格的城市二手房迅速冻结。 　　

　　

　　受限于房贷额度，二手房停贷的消息不绝于耳。 　　

　　

　　巨型房企爆发，行业信贷快速萎缩，金融机构抽逃断贷。 　　

　　

　　民企违约潮蔓延，美元债经历两轮暴跌。海外融资至今无法重启，房企融资渠道几近崩溃。 　　

　　

　　 　　

　　

　　购房者对期房不信任，购买力锐减，越来越多的城市房价崩盘，20多个城市无奈发布限贷令。 　　

　　

　　随着重锤接连落下，开发商才回过神来： 　　

　　

　　原来2021年的调控真的不是说说而已。 　　

　　

　　2022年市场会怎么走？如果还能称房地产为“市场”的话。 　　

　　

　　我梳理了一下思路，总结了三个部分，一篇关于水的文章。 　　

　　

　　1.房产税试点肯定会落地，为土地的财政转型铺路。10月底，高层正式宣布房产税改革试点。 　　

　　

　　从程序上看，接下来是财税部门起草试点办法，高层审批发布试点办法，试点地区制定实施细则并启动。试点五年后，试点办法将视结果继续在全国范围内实施、立法和执行。 　　

　　

　　 　　

　　

　　2022年，即使试点城市不会正式开征房产税，财税部门的试点办法草案也一定会有。 　　

　　

　　上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南，这些参加过试点座谈会的城市，房产税率先落地的概率很大。 　　

　　

　　到大理，目前房产总市值在400-500万亿之间，假设三套及以上税率定为5%。 　　

　　

　　假设房地产总市值不变，这个可以撬动的税源高达2.1-2.5万亿元。 　　

　　

　　2.行业洗牌还会继续，优质房企会笑到最后。r的“适者生存” 　　

　　

　　黄增表示：目前中国房企总数已经达到9万多家。很多房企会在年审的时候破产倒闭，收购兼并，转型，注销营业执照。最终，2030年以后，至少6万个开发者会没了，剩下3万个。这还是最轻松的想法。再严重一点的话，可能8万就没了，剩下1万就是个情况了。 　　

　　

　　2022年，这一进程将加速，行业的大浪淘沙仍将继续，差异化将是主旋律。 　　

　　

　　无论是入股还是买房，都需要谨慎。 　　

　　

　　央企渠道多，融资率低，难以自保。如果他们求稳，肯定是第一梯队。 　　

　　

　　民营企业很难筛选。除了财务杠杆和“三条红线”指标外，还需要关注潜在表外负债(股市债券)的规模以及经营性现金流是否持续为负或受限。 　　

资金的占比（预售款更严了）、债务集中到期规模情况。

　　

还要看商票贴现率，看美元债走势，看有没有理财逾期，看工地是否大面积停工，这需要做大量的功课。

　　

3，热点城市房价没有反弹的基础，调控证明了对房价的强力掌控。最近，随着高层释放“良性循环”的信号，加上央行、银保监会反复提及房贷正常化，不少城市的房贷利率开始下降，银行有了更多房贷额度。

　　

在惯性思维下，很多人觉得，2022年会重复“小阳春”，像京沪深、长三角、珠三角这些热点区域，房价又会像2018-2020上半年一样，顺势反弹。

　　

但我们可以肯定地说，2022年，不管是曾经大热的上海、深圳，还是曾领涨新一线的杭州、苏州、南京、东莞，抑或是环沪的嘉兴、昆山，还是环深的惠州、中山，房价都没有反弹的基础。

　　

道理很简单：长效机制已经非常完备。

　　

　　

2021年，楼市的一波又一波“重锤”，已经给各地探索调控长效机制，做出了绝佳示范。

　　

并不是房价管不住，而是看调控想不想管。

　　

房贷是放松了，购房者又能加杠杆了，但只要市场过热，二手房参考价可能会进一步调低，银行房贷额度会再度管控，集中土拍的条件会再次调高。

　　

只要从“金融”角度入手，再热的行情也起不来，再强的换房置业需求，也是无根之水。

　　

简单一句话：稳字，将会贯穿2022全年。

　　

房价波动会越来越窄，开发商回归“建房”属性，利润率向建筑业靠拢，投机客将会进一步消失，各大城市将走上土地财政转型之路。

　　

2021年过去了，我很怀念它。2022年要来了，我很期待它。

　　

　　

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