1.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益？ 　　

　　重庆坤博律师事务所提示，房屋租赁过程中，出租人最大的权利是收取租金。承租人无正当理由未按约定或法定时间足额支付租金，属于根本违约，但出租人不能立即解除合同。为了保持合同的稳定性，应给予承租人补救的机会。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由不支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以催告承租人在合理期限内支付租金。承租人经催告后无故不交租金，证明其无意做诚实守信方。此时，出租方有权解除合同。承租人确有正当防卫原因，如不可抗力或意外事故等，造成租赁房屋部分或全部损坏，不能再正常使用的，可以要求不支付或延期支付租金。此外，如果承租人因一些突发事件而暂时无力支付租金，比如用于居住的房屋租赁的承租人因重病住院，暂时出现经济困难，无力支付到期租金，在这种情况下，可以要求出租人适当延期交付。 　　

　　2.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？ 　　

　　重庆坤博律师事务所建议：判断出租人采取停水停电措施是否合适，首先要看合同是否对此有约定。如果在租赁合同中对此有明确约定，出租人可以对承租人断水断电，不违反法律的强制性规定，也符合当事人意思自治的范畴。如果合同中没有约定，因为在租赁合同中，当事人可以约定先付租金再使用租赁物，也可以约定先使用租赁物再付租金。因此，先履行是否构成抗辩，需要结合具体案例来判断。如果没有优先顺序，出租人按照合同断水断电的行为属于《合同法》的规定，同时履行了抗辩权。《合同法》第67条规定，当事人互负债务，且有先后履行顺序的，一方不先履行，则另一方有权拒绝其履行要求。第一履约方未按照约定履行义务的，第二履约方有权拒绝其相应的履行要求。在房屋租赁合同中，出租人的主要义务是按照合同约定交付可以正常使用的房屋。可以正常使用的房屋包括供电、供水，而承租人的主要义务是按照合同约定及时向出租人支付租金。当承租人未按约定支付租金并占有房屋时，出租人可以依法同时充分行使抗辩权，对承租人断水断电，使其无法正常使用房屋。当然，出租人根据房屋租赁合同的约定，对承租人断电断水时，应当提前告知承租人，避免和减少不必要的损失，否则也要承担相应的责任。 　　

　　房屋租赁合同中没有约定出租人有权断水断电的，要根据具体情况分析出租人断水断电的行为是否正当。出租人的断电断水行为在不同的情况下可能有不同的含义。如果断水断电是出于不想让承租人继续使用房屋的目的，应认定为出租人要求解除合同；如果是以要求承租人支付租金为目的，则构成对拖欠租金的抗辩。对于前者，合同尚未到期，出租人停水、停电的，应区别不同情况处理： 　　

　　(1)双方约定解除合同，承租人拒绝退房的，出租人不承担停水、停电的法律责任。 　　

　　(2)合同未解除，承租人违约的，应当承担违约责任，但出租人停水停电也属于违约 　　

　　(3)出租人单方书面通知承租人解除合同的，出租人单方通知承租人解除合同。承租人对此有异议的，判断合同是否符合解除条件，是否应当解除的权利属于法院，应当通过诉讼解决。符合解除条件的，合同自出租人通知之日起解除；否则，合同应继续履行。 　　

　　(4)租赁合同期满后，出租人明确表示不同意续租，并拒绝承租人为续租支付的租金。承租人无理由拖延退房，出租人有权断水断电，不承担赔偿承租人损失的责任。由于租赁合同已经到期，不存在续租的可能，合同到期后应当返还出租人的房屋，出租人无需继续履行原租赁合同的义务向承租人提供符合使用条件的房屋。由于供水供电是保证房屋正常使用的内容之一，出租方停水停电并无不妥。 　　

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