前言：最近两年的房地产市场真的很神奇。2011年恨不得碾压房地产的节奏，2022年恨不得把房地产捧上天，各种宣传，各种救市。
虽然救市一直在持续，但房地产市场依然冷如寒冬，寒风刺骨，让人微微颤抖。
国家统计局数据显示，2022年1-5月，全国新建商品住宅成交几乎全线下跌。只有上海和宁夏商品住宅价格略有上涨，其他各省商品住宅价格均呈下降趋势。其中，黑龙江、云南商品住宅价格跌幅超过15%，重庆跌幅最大，跌幅达22%。
要知道，2016年重庆房价涨幅最大，房价涨幅在30%左右。毫不夸张的说，重庆房价已经回落到2016年的水平。
截至目前，房价下跌的幅度，真是让人心惊肉跳，全国的房地产市场整体依然保持着空前低迷的状态，短期内，也很难有较大的起色。
为什么不管怎么救市，房地产市场就是不见起色？楼市真的不堪吗？在我看来，不仅目前的楼市很难有全面复苏，未来也不可能复苏；
主要有两方面的原因：
第一，楼市分化不可逆，尤其是一二线楼市和小城市之间，只会进一步放大。中国大部分小城市的房地产市场无论采取什么措施都难以挽救，因为人口问题，产业结构问题，城市化问题等等。
第二，杠杆不能加。
易居研究的一组数据显示，中国家庭部门的杠杆率一直在持续上升，目前已经攀升至峰值。
要知道，对于房地产来说，加杠杆真的很重要。如果居民不能加杠杆买房，有多少人能全款买房？
目前居民杠杆率已经提高到最大值。一方面，杠杆加不起来；另一方面又不能继续扩大杠杆率。杠杆越高，系统性金融风险越大。
所以，未来的房地产市场，尤其是小城市的房地产市场，是救不了的。
那么，房价真的跌了吗？事实上，中国商品房均价确实下降了。但是，并不是所有城市的房价都下跌，更不是所有的房地产价格都下跌，而是有涨有跌。
目前主要小城市房价跌幅较大，拉低了房价跌幅。再者，劣质房跌幅大，也拉低了房价的跌幅。但是大城市核心区域的房价，尤其是优质住宅，尤其是豪宅市场，不降反升，反而还在涨。
这也符合楼市分化的特点。
所以大家要明白，房价有涨有跌很正常，只涨不跌就不会再有房价了。
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