来源：中新经纬
中新经纬客户端1月13日电(薛)“12月份，上海二手房成交量逼近4万套，这是一个很高的量。现在的市场和我2016年刚入行时很像。”上海一家房地产经纪公司的经纪人陈红(化名)这样描述目前的上海房地产市场。易居研究院数据显示，2020年12月，上海二手房成交约3.9万套，创多年新高，二手房成交创近4年新高。
资料图：楼市。中新经纬万摄
二手房交易量上涨，尤其是下半年，在北上广深四个一线城市同时上演。RealData提供的数据显示，2020年，一线城市二手房交易量同比增长23%，创下近三年新高。各机构数据显示，一线城市整体房价相对平稳，但核心区域的优质房源，如学区房、高档住宅等价格涨幅较大。为什么一线城市房地产市场在寒冬中回暖？以后该怎么走？
成交量创近年新高
2020年初，疫情一度对房地产市场产生影响。新房售楼部被关停，二手房因为小区封闭管理看不到了。市场情绪相对悲观。但随着疫情的有效控制，需求迅速回暖，市场走出了一波先抑后扬的行情，下半年出现翘尾现象。
陈红告诉中新经纬客户端，从2020年8月开始，上海新房市场开始升温。除了郊区市场，市区很多项目都是“一房难求”，热门楼盘比例能达到一比十。
“上个月，我有个客户和他的未婚妻来我们店里看房。当时没有说马上买，但是看到市场这么火，就回家筹钱，最后借了1300万。如果市场不热，他有钱也不会买，更别说临时收钱了。”陈虹也表示，“2020年12月，上海二手房成交量逼近4万套，这是一个非常高的成交量。现在的市场和我2016年刚入行时很像。”
易居研究院数据显示，12月，上海二手住宅成交约3.9万套，环比上涨20.3%，同比上涨96.2%，成交量创多年新高；全年二手房成交约30.2万套，同比增长27.0%，创近四年新高。
RealData提供的数据显示，2020年，一线城市二手房量价明显好于低级别城市，需求升温明显。全年二手房整体成交量同比增长23%。具体来看，上海二手住宅成交量全年涨幅最大，约26%；其次是广州，同比增长25%；深圳同比增长23%。2020年下半年的调控使得市场需求明显降温，下半年成交同比增速由上半年的41%收窄至11%；北京成交量同比微增16%，但无论是成交量还是增速都是2017年以来的最高。
“一线和四线楼市在2016年底到2017年初都经历了严格的调控。在过去的三年里，它们一般都处于调控后的一个漫长的恢复期。2020年，疫情重创经济。货币政策宽松，房贷利率下行，积压需求释放，市场修复加速。同时，一线城市经济发展潜力大，房产保值能力强，更受资本青睐。2020年四个一线城市二手房交易量均创下至少三年新高，上海、深圳住房供需收紧导致均价大幅上涨。”稀有
上海中原研究院数据显示，2020年上海新建住宅成交均价为56004元/平方米，同比微涨4%。市场整体稳中有升，疫情下波动不大。国家统计局数据显示，2020年11月，上海二手房价格指数环比上涨0.3%，同比上涨5.5%。
RealData表示，2020年，北京新建商品住宅成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%，与2019年基本持平。虽然二手住宅成交绝对水平和增速均创2017年以来最高，但全市成交均价为60485元/平方米，同比微跌0.5%，价格连续三年保持相对稳定。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析。整体来看，四个一线城市房价保持稳定，略有上涨趋势。但市场表现分化明显，部分地区火热。比如北京上海的学区房价格涨幅很大，但是郊区的房子不温不火。2020年上半年，深圳房价上涨引起广泛关注，但东西部差距较大。
陈红还说，“有个同事在上海外环买了一套没有学区房和地铁的房子，今年涨了5%。而浦东的一个客户，他的房子涨了差不多30%。豪宅市场相当“疯狂”。一位准备出售2000万元豪宅的业主，将挂牌价提高了200万元。他认为如果遇到对价格不敏感的客户，可以多卖50万。”
RealData指出，北京的二手房市场呈现“外
围城区量升，中心城区价涨”“高总价物业价格抗跌”的特征。除4个远郊区以外，12个城区中有3个区的房价出现上涨，分别是海淀、西城及朝阳，东城基本持平，其余城区均下跌。从不同总价段物业价格变动看，除750万元以上房源成交均价同比上涨1%之外，其余价格段房源均价同比均下跌，可见在相对平稳的市场中，优质物业价格更抗跌。广州中原研究发展部称，2020年广州二手住宅网签均价为28815元/平方米，同比上涨7.8%，涨幅明显的主要为中心城区，天河、海珠、越秀的涨幅分别达15.5%、9.0%、8.7%。由于增城区规划利好已被提前消化，加上其他区人才新政升级抢客，该区的网签均价不升反降，同比下跌6.5%。
广州改善性高端住宅的价格涨幅显著。广州中原研究发展部称，不少客户将投资目光转移至具备较高保值能力的优质房产上，比如珠江新城、滨江东、东风东等传统高端板块(具备优质教育资源、区位条件或豪宅属性)，其价格同比涨幅基本能维持在10%以上。
“一线城市的别墅、豪宅、高端洋房的成交量比较好，改善型和投资型需求占比增加，这既与市场结构的变化有关，也与豪宅集中供应、限价限签政策的放开密不可分。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示。
是否会出现“小阳春”？
资料图：建筑物。中新经纬 薛宇飞 摄
量与价是相互关联的，一线城市在下半年的成交量翘尾，是否会对接下来的价格走势有影响？
张大伟认为，一线城市成交量增加，属于调控后的恢复性上涨，成交量只是达到2016年或者2017年以来的高点，不是特别高的水平。当前仍属于学区房拉动下的局部区域价格上涨，但如果后续没有新的调控政策出台，信贷政策也没有明显收紧，市场在春节以后有可能迎来一波行情。
张大伟还说：“2015年的房价上涨，是因为信贷政策相对宽松。未来一段时间的价格走势，关键也看信贷的宽松状况。”谢逸枫认为，一线城市的房地产市场已经走出疫情的低谷，步入了一个拐点期，是继续上涨还是下跌，要看未来一段时间的调控政策与货币政策。
贝壳研究院预计，2021年一线城市新房成交量增速或将稳定在5%-10%，市场均价保持增长；沪深两地二手房价格涨幅会收窄，京广两地则呈现温和上涨。
上述研究院进一步分析，2020年下半年以来，宏观货币政策回归常态，这一趋势预计在2021年延续，楼市信贷环境宽松触底，同时房地产市场金融降杠杆持续深化，住房金融受到更严格的监管；2021年房地产长效调控机制持续深化，房价监测及预警会加强，局部房价的持续大幅上涨将面临精准调控；2020年多城加大住宅用地供应，如深圳、广州两城住宅用地成交量同比分别增长3倍及1倍，2021年新房市场供应加大，二手房市场供需矛盾得到缓解。而北京2020年年底新房去化周期为17个月，且仍有超6成限竞房待入市，2021年二手房价格大幅上涨可能性不大。(中新经纬APP)
