应该如何规划买房，才能让自己的压力最小化，省钱？ 　　

　　近日，六大行均表示可向受疫情影响的个贷客户提供服务支持，包括延迟还款时间、延长贷款期限、调整账单方案等。延后还款的时间从28天到6个月不等。 　　

　　回顾过去10年，中国房价一直在涨，这和中国的历史有很大关系。 　　

　　中国人爱买房的情结由来已久，古已有之：无地者为“流”，无房者为“氓”，无地无房者为“流氓”. 　　

　　《汉书元帝纪》中：“安土重迁，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也。” 　　

　　所以从古至今，住房对于中国人来说都有着重要的作用，这也造成了现在的房地产泡沫。无论作为投资还是抗通胀需求，房地产都可以说是最好的选择。 　　

　　但是房地产不是很便宜。家里一般要花很多钱，一般需要加杠杆，也就是所谓的贷款买房，贷款必须有贷款利息，那么买房究竟应该如何来规划，让自己的压力最小，最省钱呢？. 　　

　　我们以小明为例。假设小明需要在某个地方买房定居。假设房子需要300万。按照当地政策，首套房首付至少需要30%。由于他已经工作了4年，按照当地的政策，贷款金额最大为公积金的14倍，而且具有上限50万，因此，只要小明4年内积累到的公积金达到了3.5万左右，基本就可以使用公积金贷款贷满50万,当然如果是夫妻共同公积金贷款，最高可以获得90万元的贷款。其实各地的政策都差不多，你可以以此为选择。 　　

　　因为公积金是你这辈子可能拿到利息最低的贷款(刷脸无息除外)，5年以下2.75%，5年以上3.25%。目前银行低风险理财一年4%-5%，都高于这些。所以公积金贷款很划算，大家买房的时候尽量用。 　　

　　除了30%的首付比例，比如上例，首付90万，公积金贷款最高90万，另外120万可以用于商业贷款。商业贷款(例如LPR 45bp)相当于5.1%。什么是LPR 45bp？ 　　

　　也就是说，这部分利率是浮动利率(学过CFA或者FRM的同学都知道浮动利率票据，有点类似于那个)，也就是随着参考利率的变化而变化，参考利率是我们国家的基准利率加0.45%。这个基准利率是随着国家政策变化的，当然我们支付的利息也是不断变化的。 　　

　　那么问题来了，利率不断上涨的过程中，我们怎样还款能省钱呢？ 　　

　　学生可以知道贷款是可以提前还的，提前还了银行是不愿意看到的，因为银行收取的利息变少了，所以你去银行贷款可能会提高利率。但是提前还款真的可以给我们省利息。 　　

　　关于提前还款我们不建议以下三类人去尝试：,因为平均资本开始偿还更多的本金，已经还清了大量的本金，而剩余的小额贷款所产生的利息不会太多；一是选择等额本金、其还款期已过三分之一的购房者,因为这部分市民已经支付了大部分利息，所以提前还贷意义不大；二是等额本息还款已到中期的购房者,如果把贷款还给银行，以后银行申请贷款时能否批准还是未知数。 　　

　　因为三是准备后期向银行贷款的市民的浮动利率已经很高了，如果借款人有能力一次性还清，以后需要资金也可以用自己的房产申请抵押贷款。还款初期，贷款大部分利息还没还完，造成影响不大，利滚利。 　　

　　因为首先，执行上浮利率的借款人及还处于还款初期的借款人适合选择提前还贷。打7折的5年期贷款利率比5年期存款利率低，不如把钱随贷随存。钱是有时间价值的，CFA的朋友都知道。而且这些人选择提前还贷后，如果再贷款买房，银行不会给他们任何优惠，但二套房利率会提高1.1倍，借款人得不偿失。 　　

　　其次，享受七折利率的贷款不必急于还款。部分银行会向提前还款客户收取部分违约金，具体的违约金支付比例或计算公式会在借款合同中约定。 　　

　　同学，你学会了吗？