房子与我们老百姓的日常生活息息相关，房地产公司随处可见。环顾四周，所有的建筑工地都在展示房地产业的发展。但是作为财务会计，如果没有做过房地产业务会计，想进入房地产行业，总感觉很不一样。我们将从实务角度介绍房地产企业会计与其他行业会计的区别以及房地产企业会计本身的特点。 　　

　　

　　 　　

　　

　　一、房地产开发企业概况 　　

　　

　　不动产是土地和房屋所有权的总称。房地产开发经营是指房地产开发企业进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目或者销售、租赁商品房的活动，包括： 　　

　　

　　1)土地使用权的转让、出售或出租； 　　

　　

　　2)房屋的开发、销售和出租，包括住宅、公寓、写字楼、商业用房(如大型商场)的开发、销售和出租； 　　

　　

　　3)其他建筑物的开发、销售和租赁。包括主要配套设施、建筑工程和周转房等。 　　

　　

　　二。房地产开发企业主营业务介绍 　　

　　

　　1)前期准备阶段主要包括项目规划、各种审批手续、征地、设计、施工。 　　

　　

　　房地产公司首先要取得开发项目的一系列证照(五证)《国有土地使用证》，证明开发商已经合法取得土地使用权，并缴纳了土地出让金；《建设工程规划许可证》，此证证明房屋的规划已经规划部门批准；《建设用地规划许可证》表示该地块允许开发建设本项目；《建设工程开工（施工）许可证》，允许建设项目；《商品房销售（预售）许可证》，允许房屋预售和现房销售。(最后一张证是在后期房屋出售前取得的) 　　

　　

　　其中，取得土地使用权是项目开发过程中最重要的过程。目前，我国土地使用权的取得方式有两种：土地出让和行政划拨。 　　

　　

　　2)施工阶段：主要为工程项目的施工。房地产公司根据自己的经营情况决定是把工程发包出去还是有自己的施工队自建，这就是为什么买房子的公司和看到实际施工的施工公司不一样。 　　

　　

　　3)销售或租赁阶段；目前公司销售房地产有预售和现售两种方式，即期房销售和现房销售； 　　

　　

　　三。房地产公司的经营特点 　　

　　

　　1)发展和运营规划 　　

　　

　　房地产公司的征地、房建、基础设施等设施应严格控制在国家计划范围内，按照规划、征地、设计、建设、配套、管理“六统一”原则和公司建设计划、销售计划进行开发经营。 　　

　　

　　2)开发产品的商业性。 　　

　　

　　房地产公司开发的所有产品都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格进行销售。 　　

　　

　　3)开发和经营业务的复杂性 　　

　　

　　复杂性主要体现在两个方面： 　　

　　

　　a、业务内容复杂，房地产公司除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。业务涵盖征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务全过程； 　　

　　

　　b、业务涉及面广，经济联系多。涉及设备、材料、物资供应单位、工程勘察设计单位、施工单位，有代理开发产品或出租产品业务的，还与委托单位、承租方有业务往来； 　　

　　

　　4)开发建设周期长，投资额大。 　　

　　

　　产品开发从规划设计开始，到可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等。最少一年最多几年就能完成。每个阶段都需要大量的资金投入，而这种投入 　　

　　

　　房地产公司和企业的基本会计科目与我国会计准则基本一致，主要介绍几个独特的科目。 　　

　　

　　1)成本科目中，开发成本和间接开发成本是房地产公司特有的科目，主要用于成本核算。如果房地产公司自建施工队伍，需要增加工程施工、间接工程造价、工程结算、机械作业等附加科目。 　　

　　

　　动词（verb的缩写）房地产公司会计的特点 　　

　　

　　1)存货核算比较特殊。 　　

　　

　　房地产公司经营周期较长，其中土地使用权一般作为存货核算，一般企业的土地使用权作为无形资产核算，但同时房地产公司存货的借款成本可以资本化。 　　

　　

　　2)预收账款的核算比较特殊。 　　

　　

　　房地产公司投资金额巨大，经营周期长，且多数房地产公司以预售方式销售。由于项目未完工，不符合收入确认条件，预收账款金额较大。同时要求年度审计报告中的会计附注除对账龄余额外，还应列示部分预收账款，同时披露预售比例和预计完工时间。 　　

　　

　　3)收益核算特殊。 　　

　　

　　a、收入多元化。公司开发的房地产产品形态包括土地、商品房、配套设施和其他建筑，商品房形态包括住宅、办公、商业、酒店等多种形态，收益多元化。 　　

　　

　　b、收入确认的特殊性 　　

　　

　　公司开发的房地产产品价值高、周期长，有预售和在售两种形式。收款期与房屋交付期不一致。房地产销售不仅需要实物交付，还需要产权转移，因此收入确认具有特殊性。 　　

　　

　　c， 　　

各期收入具有波动性

　　

房地产公司项目具有前期开发施工阶段和后期销售阶段的特殊特点，项目前期收入低，后期收入高的波动性

　　

4）成本核算具有特殊性

　　

a,由于房地产开发时间长，往往会超过1年，造成成本核算周期长；

　　

b,产品成本组成不同，房地产公司产品种类多且设计具有多样性导致产品成本组成也具有多样性；

　　

c，各步骤之间成本不能明确区分。由于房地产项目开发周期长，同时需要多个单位，多种工种在同一时间平行或交叉作业，各步骤之前没有明确的时间或空间界限；

　　

5）房地产公司收入和成本不配比

　　

房屋销售由于时间早晚、不同户型、不同楼层、不同位置价格都不一样，但成本结转一般按照竣工后核算总成本除以总开发建筑面积再乘以销售建筑面积作为销售成本，故收入和成本不配比，一定期间内经营成果可能不真实；

　　

六、房地产公司设计主要税种

　　

1）公司成立阶段主要涉及印花税、契税

　　

2）获得土地阶段主要涉及印花税、契税、耕地占用税

　　

3）项目开发阶段主要涉及城镇土地使用税、印花税

　　

4）房屋销售阶段主要涉及增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、企业所得税

　　

5）房屋持有阶段主要涉及城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税