平安证券分析师杨侃认为，房地产市场修复的路径将按照“政策-信贷-信心-楼市-房企-投资”的路径逐步修复，目前仍处于政策升温、提振信心的阶段。基本面压力依然存在，房贷端有望继续改善。
目前，个人房贷利率浮动幅度处于历史最高水平。平安证券估计，相对于历史低位，当前房贷利率潜在下行空间超过100BP。如果按揭利率下行100bp，对应月供降幅达11%。
部分城市房贷市场出现松动迹象，包括菏泽、广州等城市下调房贷利率，多地公积金政策也有所松动。
(来源：平安证券研究报告)
RealData数据显示，2022年1月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套房贷利率为5.84%，均较上月下降8个基点，自2021年9月高点以来连续4个月下降；1月平均放款周期50天，比上月短7天。总体来看，1月份整体房贷利率和放贷周期继续改善。
(来源：平安证券研究报告)
平安证券认为，虽然房贷价格有所改善，但从居民中长期贷款来看，1月份新增居民中长期贷款7424亿，同比下降21%。侧面反映楼市持续下行，按揭需求依旧惨淡。
(来源：平安证券研究报告)
百强房企销售额也持续下滑。2021年，百强房企销售总额同比下降3.2%，百强房企销售面积同比下降9%，近5年来首次负增长；2022年1月单月总销售金额和总销售面积同比下降40.7%和44.4%，环比下降46.9%和47.1%。
(来源：平安证券研报)
平安证券认为，未来市场修复路径将按照“政策―信贷―信心―楼市―房企―投资” 的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段's政策，如监管预付款或排除并购；从“三条红线”贷款，更多的是纾困政策。盘活地产的核心仍是销售端回暖带来的经营端现金流的改善，后续需求端政策仍需进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有延续改善 。
(来源：平安证券研报)
平安证券认为，目前个人房贷利率浮动幅度处于历史高位，按揭利率下行空间广阔。
央行数据显示，2021Q4个人房贷综合成本为5.63%，仍处于高位，高于同期4.65%的基准，也远高于2009年和2001年的历史低点。从相对基准比来看，2021Q4个人房贷综合成本是同期5年期LPR的1.21倍，为2009年以来的最高水平。
(来源：平安证券研究所)
平安证券认为，对比历史低点，目前按揭利率潜在下行空间超100BP。
与2009Q2相比，当时的房贷利率低至4.34%，低于基准的1.6厘和基准的73%。2021年第四季度个人房贷加权利率为5.63%，绝对值较2009年第二季度下降1.29个百分点。从同期基准价差来看，有2.58pct的下行空间；如果现在的房贷利率降到基准的73%，应该有2.23个百分点的下降。对应于三种模式的平均下行链路空间是2.03pct
同样，与2016Q3相比，绝对值差、基准价格差和基准相对比率差对应的下跌空间分别为1.11、1.36和1.34pct，平均为1.27pct，潜在下行空间仍然较大。
对比 2009Q2，当时房贷利率低至4.34%，低于基准1.6pct、为基准的73%。2021Q4全国个人按揭加权利率为 5.63%，从绝对值来看对比2009Q2有1.29pct下行空间；从与同期基准价差来看有2.58pct下行空间；若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有2.23pct的下降空间。三种方式对应平均下行空间为2.03pct。
同样对比2016Q3，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为1.11、1.36和 1.34pct，平均为1.27pct，潜在下行空间依旧较大。
平安证券测算认为，如果按揭利率下行 100bp，对应月供降幅达11%
按照总价100万、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为2880元/月，若未来按揭利率分别降10、30、50、100个 bp，对应月供下降比例分别达1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。
（图片来源：平安证券研报）
从2014-2015 年、2018-2019年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右，其中2014年-2015年滞后约9个月，2018-2019年尽管滞后 3 月转正，但销售端存在反复，7个月后销售市场逐步趋于稳定。
（图片来源：平安证券研报）
二季度为楼市重要观察窗口，核心仍取决于需求端政策力度。
根据贝壳的数据，2021年9月本轮按揭利率已经见顶，按照7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐步企稳。
但考虑2014-2015年我国仍处于快速城镇化过程，市场潜在需求仍较旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019年并未出现大规模的房企流动性危机。
平安证券指出，预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续政策端未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端复苏进一步延后。
本文主要内容摘自平安证券研报，原文标题：《地产杂谈系列之二十九 按揭利率下行还有多少空间》
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