近日，成都二手房成交再次打破疫情后的纪录，单日成交破【600套】。 　　

　　

　　 　　

　　

　　乐官网行情数据截图 　　

　　

　　成都的购房偏好一直是新鲜的。按照往年的数据，正常情况下新房的成交量应该是二手房的3-5倍。 　　

　　

　　然而，今年年底后就开始出问题了，二手房成交量相较于去年10月涨了近3倍,的新房成交量却只有同期的一半左右，现在两者之间只有大约10-20%的差距。 　　

　　

　　 　　

　　

　　我统计了2-3月的数据，二手房平均成交量为356套，而新房只有469套。(已排除春节假期的影响) 　　

　　

　　疫情发生前，新房单日成交基本在800-1000套左右，二手房单日成交只有500套左右(当时二手房没有指导价)。 　　

　　

　　 　　

　　

　　2019年12月单日成交数据 　　

　　

　　成都的购房者普遍愿意买新房，而不是二手房。就算预算真的有限，他们也会先想办法赌上导火索项目。 　　

　　

　　但目前二手房交易量还能维持疫情前的量。 　　

　　

　　 　　

　　

　　数据来自正和数据平台。 　　

　　

　　足可见购房者已经选无可选，像极了被北约东扩逼迫到墙角的俄罗斯。 　　

　　

　　最糟糕的是你刚需，手里拿着六七十万的血汗钱。在主城区买新房，是进不了摇号池的。 　　

　　

　　在二手房市场，想买一套质量尚可的小套，简直离谱。 　　

　　

　　 　　

　　

　　三圣乡总价250万左右某刚需小区（图源链家） 　　

　　

　　难怪有人已经在买房这件事上自嘲：“世上无难事，只要肯放弃”。 　　

　　

　　 　　

　　

　　还记得房地产的铁律吗？审查：短期看金融，中期看政策，长期看人口. 　　

　　

　　但我认为，最近成都二手房的突然“繁荣”，并不是单纯的金融和政策影响。总结起来，主要有三个原因： 　　

　　

　　1、新房门槛越来越高，低价地所剩无几，倒逼购房者外溢二手房市场。 　　

　　

　　2、全国限购限售限贷政策宽松，让不少刚需看清现实，放弃幻想。 　　

　　

　　3、资金问题、质量问题频发，大厂小厂都赫然在列，对期房信任感下降。 　　

　　

　　首先是最近全国性的货币宽松，刺激二手房成交最重要的原因就是它。 　　

　　

　　去年10月份之前，很多城市都有悄悄放松信贷甚至放松限购限售的消息，大部分都缩减为一日游。 　　

　　

　　 　　

　　

　　然而今年，地方银行还是扛不住了。重庆、菏泽、佛山、南通等50多个城市相继下调住房贷款利率。 　　

　　

　　在城市破窗示范面前，成都自然回应。春节后，首套房贷普遍下调至5.88%以下。 　　

　　

　　要知道，去年很多购房者都是高位入市，签了6.0%以上的贷款，贷款200万。30年有20多万的利息缺口。 　　

　　

　　算一算就清楚了。抵押贷款 　　

买房的最大成本不是什么税费、物业费，而是高昂的月供利息，贷款200万30年还清，利息会比本金更高。

　　

　　

　　

其次是市场选择性排斥刚需，斩断了他们在主城买新房的最后一丝希望；

　　

　　

在今年（截止发稿时）大成都范围内取证的40个新盘中，小户型不足一成，5+2区域门槛300万以内的房子两只手就能数出来。

　　

　　

　　

5+2区域部分门槛200万+房源

　　

　　

和很多人直觉相反的是，刚需对配套要求远远高于改善和投资人群，特别是公共交通方面。

　　

　　

刚需的这个“刚”只刚在对户型面积、品质上，不是刚在对生活配套上，他们对公共交通的要求甚至会更高一点。

　　

　　

　　

图源中国城市规划设计研究院

　　

　　

比较尴尬的是，这类发展成熟、交通便捷的地段，开发商不太可能去做刚需产品，120㎡以上大户型甚至200㎡以上大平层才是主流。

　　

　　

只有二手房才能同时满足既拥有较为成熟的配套，又存在大量小户型以供选择，在总价成本上能够让刚需接受。

　　

　　

几个知名刚需板块

　　

　　

其实站在城市的角度，让这场“击鼓传花”游戏能玩下去的最终还是刚需。

　　

　　

如果有一天新房真的从市场层面消灭了刚需，这个城市没有一盏为他们亮起的灯，那将会少很多烟火气。

　　

　　

最后是席卷全国数十家房企的资金问题，让很多项目暗藏“雷点”；

　　

　　

有人说，现在某些开发商就像某些新生代演员，只要能准时到片场就可以发锦旗当劳模了。

　　

　　

如果说只是质量上、装修上的不尽如人意，至少房子还能拿到手，还能通过整改挽救。

　　

　　

那么资金链的问题、交房延期的问题、停摆停工的问题，真会成为压倒普通购房者的最后一根稻草。

　　

　　

　　

图源问政四川

　　

　　

借用我们群友的一句话：“自己买了房其实很惨，一边租房需要支出，一边要还着房贷，白天出去挣房贷，晚上回去使用下床位而已”。

　　

　　

二手房显然不会存在这种延期甚至烂尾的问题，而且房东和购房者之间，不会存在一方过于强势，另一方束手无策的情况，主要还是合同约束。

　　

　　

虽然受到短期利率下浮，二手房成交确实有很大提升，但并不意味着价格方面会出现剧烈波动。

　　

　　

对于预算确实有限，只能选择二手房且买房经验不足的刚需，我有三点建议：

　　

　　

1、多关注近郊地铁站周边1.5公里内的次新房，主城不建议浪费太多时间，目前主城二手房次新本身有限，有一定品质、地段较好的其实会比新房贵。

　　

　　

2、近郊遴选二手房，遵循先南后东，先西后北的原则。航空港（8号线周边）、大面（13号线或2号线周边）、南湖（1号线、5号线之间）、大丰（5号线两侧）、毗河（3号线沿线）等都比较适合刚需过渡。

　　

　　

3、要慎重看待明显低于市场价的二手房源，其中不少都有要求买方解押、全款、提高首付比例等等附加条件。

　　

　　

大家保持一颗平常心，按照自己买房节奏、结合自己的需求选择即可，买房其实和恋爱、求职一样，凡事太近，缘分必然早尽。

　　

　　

最后，作为一个和大家一样的“打工人”，阿土深知在这座城市奋斗之艰，安身之难，真心祝愿各位都能在这里找到自己的归属感。