随着1月17日政策利率下调，一时间，“降息导致房贷减少”、“降息促进房贷市场和房地产市场复苏”等声音充斥网络。 　　

　　这里要明确一点，“住而不炒”的定位不会改变，不会把房地产作为刺激经济的短期工具和手段。相应的，房地产贷款市场不会出现大的波动，房贷总量保持稳定，投放节奏有序。特别是将重点保障房地产企业的合理融资需求和刚需购房者的首套房。 　　

　　要正确理解这次“降息”，必须了解政策利率、市场基准利率、贷款利率以及它们之间的关系。也就是说，这次“降息”会降低哪个利率，会如何进一步传导和影响市场。 　　

　　当中央银行调整货币供应量时，它可以调整数量和价格。从近几年的操作来看，前者的典型代表是“RRR降息”，后者的典型代表是“降息”。具体来说，降息的路径是央行释放“政策利率”的信号，引导“市场基准利率”围绕“政策利率”运行，最终通过银行传导到“贷款利率”。在这种传导机制下，央行通过货币政策工具调节银行体系流动性，进而影响信贷投放。 　　

　　了解以上基本原理后，我们来分析一下这次“降息”。1月17日，中国人民银行开展7000亿元中期贷款便利(MLF)操作和1000亿元公开市场逆回购操作，二者中标利率均下降10个基点。 　　

　　不难看出，央行降低了政策利率。更令市场关注的是，这是自2020年3月下调7天逆回购利率、4月下调1年期MLF利率以来，首次下调政策利率。 　　

　　因此，有猜测认为，受政策利率下降的影响，新一轮LPR(贷款市场报价利率，可以理解为贷款市场基准利率)可能会在本月(1月20日)下降，特别是过去20个月没有变化的5年期LPR报价，这与购房者的抵押贷款利率密切相关。 　　

　　由此可以判断，如果1月20日真的下调5年期LPR，那么之前选择“浮动利率”方式的借款人每月房贷还款额确实会减少。但如果借款人此前选择了“固定利率”方式，即使5年期LPR下调，还款金额也不会发生变化。 　　

　　最后，需要明确“降息”与房地产市场的关系。此次“降息”的主要目的有两点：一是春节将至，旨在平滑春节期间的流动性；二是降低金融机构资金成本，引导金融机构降低对实体经济的信贷成本，将货币政策逆周期调控放在首要位置。 　　

　　所以不能进一步推断房贷市场和房地产市场即将回暖。中央经济工作会议已经明确，“住不投机”的立场不会改变。接下来，我们将加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设。 　　

　　此外，由于个别房企风险爆发，2021年下半年，金融机构曾持续收缩信贷，出现短期过度的市场反应，导致部分房企正常合理的融资需求受到“误伤”。为解决这一问题，自2021年第四季度以来，金融监管部门对房地产行业融资环境进行了优化和适度调整，努力“稳预期”。 　　

　　这是可以预测的。接下来，在保持“房住不炒”立场不变的前提下，各项调控措施将更加精准、灵活、适度，房地产贷款将逐步“企稳”，为实现政策创造条件