年关将至，各大项目都在竭尽全力吸引客户，各种手段都用上了。
最近朋友圈频繁充斥着同一类信息：
首付2/3/4/5万，可以入住校园楼、地铁口、精装修楼。
其实这种信息一年四季都有，最近越来越频繁。这些低首付，甚至零首付的楼盘信息，能直达人心，甚至让人跃跃欲试。
众所周知，开发商年底突击销售，意在缓解回款压力。
但是，很多人也把这种行为解读为开发商的让步。对于购房者来说，开发商在首付上“创新”。真的是盈利吗？买房的人得到实惠了吗？
1
零首付真的存在
目前首付政策是，官方规定住宅最低20%，公寓最低50%。
让我们假设。
按照最小居住面积70平米，最低价9000，最低首付12.6万。
按照最小25平米户型面积，最低1万元计算，最低首付12.5万元。
首付低靠谱吗？
也就是说，目前在哈尔滨买个稍微正常的房子，不管是住宅还是公寓，首付低于12.5万基本没戏。.
市场上那些有魅力的人，花两三四万买一套房，只有一种可能，就是做零首付、首付分期、首付延期或首付贷.
众所周知，对于二手房贷款，银行一般是按照房产原价7-8折的评估价发放贷款。还有恰恰是评估价的存在，给零首付可乘之机。
示例：
原来160万的二手房在评估价提高要卖到300万，首付要比你需要支付的多10万。
看起来是一个很大的优势，但是这样做有两个风险。
第一：我多负担了98万利息。
按照目前30%的浮动利率，30年的还款期限，这98万元将承担4.9%(基准利率)*1.3(浮动30%)*98(多付140万*0.7)*30(贷款期限)=187.28万元。
不吓人？
我不知道，我很震惊。一看就不值得。
第二：被银行查出骗贷是犯罪。
我国法律规定，骗取贷款二十万元以上的，处十年以上无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。
新房市场的零首付也差不多，只不过是虚高房价而不是提高评估价，但风险是一样的。
2
低首付更为常见
相比零首付，低首付其实更普遍。
常见的方法是由第三方或开发商自己直接支付首付款，借款人(买方)按约定每月无息或低息分期偿还首付款。
一般有首付的房子还有全款和按揭两种付款方式，全款可以享受最大优惠，其次是按揭。
示例：
某楼盘单价10000元，面积100平米，全款优惠5分，按揭优。
惠2个点，首付分期无优惠，首付5万后剩余的首付6个月还1次，2年4次还清，每次还款25%。于是计算结果是下面这样的：
不同的付款方式对比
到底值不值？
要知道到底值不值，只需要将首付分期的利率和正常房贷利率做对比即可：
按照低首付政策，首付是5万元，那么剩余的25万首付要分4个6.25万在两年内打给开发商。
那么，相当于这4个6.25万在业主手里分别多使用了6个月、12个月、18个月、24个月。
假设首付分期的月利率是x，计算方式是：6.25*6x+6.25*12x+6.25*18x+6.25*24x=2（单位万）。
这就是说，实际上买房人在首付分期上多掏2万元费用，就变成了用2万元买了一个两年四次的分期付款方式。
照这样计算，采纳这种方式的月利率约为0.0053，那么年利率就是0.0648。
其实，相比一些金融网络平台的借贷利率标准，这个利率确实不算高。但是相比正常的房贷利率，就算上浮30%，也仅仅是4.9%*1.3=0.0637。
可见，购房者并没有占到什么便宜。
这还仅是基础标准。
更需要注意的是，有些开发商指定一些金融网贷平台，买房人选择了低首付，就无法甩掉这样的捆绑，这样以来，利率就更高了。
此外，这些金融平台还会额外收取一些平台手续费，从几千到几万不等，都得从买房人身上“薅羊毛”。
如此，各种费用叠加到一起，就比正常按揭的费用就多了。
除了费用之外，还有一些额外的风险不得不知。
首付分期是开放商或中介垫付的，购房者需要跟开发商签订《借款协议书》，然后，开发商给购房者开具全额首付款证明，银行凭借此首付凭证发放贷款。
无论是“零首付”还是“低首付”，购房者都应该审视自身的还款能力，以及做足未来吃苦的准备，不要盲目进入。同时还要拿出计算器好好算一算资金成本。
