简介： 　　

　　

　　以昆明现在1.5W的房价，正常情况下全款买一套100平的房子需要150万。如果昆明2021年春季平均工资为9623元/月(智联招聘发布的数据)，普通“上班族”不吃不喝，全款买房大概需要13年。 　　

　　

　　13年过去了，攒了150多万，能不能买到同等面积的房子，还是个未知数。 　　

　　

　　所以，就买房而言，贷款利用杠杆，给了广大购房者一个提前上车的选择。 　　

　　

　　（一）贷款是普遍的购房方式 　　

　　

　　央行最新政策研究显示，初步估计今年一季度我国宏观杠杆率为276.8%；其中，居民杠杆率(住户部门杠杆率)为72.1%，仅比去年末低0.4个百分点。 　　

　　

　　去年4月，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，我国城镇居民家庭债务参与率高达56.5%。 　　

　　

　　其中，有债务的家庭中，76.8%有住房贷款，家庭平均住房贷款余额为38.9万元，房贷占家庭总债务的75.9%。 　　

　　

　　这里虽然没有具体到昆明的数据，但足以说明大部分购房者是通过贷款买房的。 　　

　　

　　所以，就住房抵押贷款而言，它是一种普惠性的金融政策，是普通人可以贷到的期限最长、利息最低的大额消费贷款。 　　

　　

　　换句话说，这是国家层面给予购房者的福利，也是个人/家庭消费可以使用的最大杠杆。 　　

　　

　　当然，说到房贷，就不得不提公积金贷款，这是购房者最重要的福利。 　　

　　

　　公积金贷款3.25%左右的利率，基本上是市场上少有的超低利率。 　　

　　

　　但公积金每个人/户一生只能使用两次(认房认贷)的属性，决定了其对纯困难群体“照顾”的纯粹性。 　　

　　

　　这也是后面提到的首次置业者，使用的机会不要浪费。 　　

　　

　　（二）首次购房是最大的实惠 　　

　　

　　从购房贷款维度来看，首次购房是房贷杠杆中最友好的一个。 　　

　　

　　其实第一次购房，第一次购房，第一次贷款在概念上很难区分。但是对于大多数人来说，只要记住第一笔贷款买房就可以理解为第一次购房。 　　

　　

　　但由于市场管理主体的不同，会有不同的判断。比如我们说的首套房是由产权登记制度决定的；第一笔贷款由银行系统决定。 　　

　　

　　所以第一次做首套房贷，要求是名下没有房产，在银行系统没有未结清的房贷余额。 　　

　　

　　对应实际案例，我们会发现以下对首套房/首贷情况的定义： 　　

　　

　　1.全款买了一套房后，卖掉了。房屋登记系统查不到我名下有任何房产，也没有购房贷款记录，所以算首套房(主要涉及是先卖后买，还是先买后卖)。 　　

　　

　　2.贷款买公寓再买房的，视为首套房(再次购买商业/公寓产品不适用)。 　　

　　

　　3.已签订动迁协议但尚未备案的房屋，再次购房的，视同首套房(涉及居民拆迁改造)。 　　

　　

　　4.如果你未满18周岁，和家人拥有一套房，18周岁后再自己买房，就是首套房(成年后会被认为是独立于家庭)。 　　

　　

　　5.外省人有房无贷。在昆明买房算首套房(涉及外地户口在昆明买房)。 　　

　　

　　基于以上情况，我们可以判断自己是否有第一次买房的好处。 　　

　　

　　那么，为什么要把第一次买房看得那么重呢？ 　　

　　

　　首先，首付比例。根据昆明现行政策，首次购房最低首付比例为20%。与第二次购买相比，第一次购买与第二次购买的差距超过一倍。 　　

　　

　　以一套总价150万的房子为例。第一次购房最低首付只需30万左右，第二次购房需要近700， 　　

　　

　　按照贷款150万，等额本息30年房贷计算，首次购房可节省利息约13.6万元，每月可减少供能约378元。 　　

　　

　　另外，第一次购买可以省很多契税。 　　

　　

　　昆明现行契税比例，面积90平方米以下，第一套、第二套均为1%； 　　

90平以上户型，首套房征收比例为1.5%，二套房为2%。

　　

　　

昆明楼市/制表

　　

　　

　　

我们以100㎡的房源为例，按总价150万计算，一次能省下7500元的契税。

　　

　　

因此，从以上方方面面看，首次购房，在政策上是有明显的实惠的，这或许，也是很多人钻破头，想方设法去首次购房名额的根本原因所在。

　　

　　

（三）购房资格大于一切

　　

　　

商品房作为具有商品属性的房子，其具有选择的双向性。

　　

　　

在买房过程中，我们通常看到的是人挑房子的一面，实际上，也存在房子挑人的情况。

　　

　　

对于房子挑人，最直观的一点就是房价。一些总价高的房子，即便是20%的首付，也会过滤掉一部分心有余而力不足的群体。

　　

　　

因此，在买房这件事情上，还需要量力而行。

　　

　　

而且，实际上，从当前金融层面收紧信贷等政策面来看，即便是拥有首次购房的资格，也还需要更加注重自身的征信，才能享受首次购房的福利。

　　

　　

在金融层面最直接的体现是，今年开年，央行和银保监会为银行设定了房贷的“两条红线”，具体如下图所示：

　　

　　

　　

　　

据财经媒体统计，截止今年6月底，全国市场上有26家银行涉及房地产类贷款占比，有超过六成的银行较去年末有所下降；其中有21家银行个人住房贷款占比降低，中国、建设、农业、工商、邮储、交通等大行均在降低行列中。

　　

　　

对应到昆明，目前昆明的多家银行还在正常受理住房按揭贷款，但额度紧张，放款速度缓慢已是普遍现象。

　　

　　

而对于购房者而言，银行贷款额度的紧张，直接加剧了对于优质客户的甄选力度，一定程度上增加了房子挑人的权重。

　　

　　

现实中，对于流水不足、征信不佳的购房者，银行直接拒贷等做法，也是金融收紧影响的一种体现。

　　

　　

就昆明而言，在昆明房产信息网“退房公示”中，也有不少因银行拒贷而“回炉”重卖的房源。

　　

　　

除此之外，银行对首付来源的核查更加严格，严格禁止消费性贷款、个人经营性贷款流入楼市等，都在严格管控着购房消费的冲动。

　　

　　

因此，对于购房者而言，在当前这种购房资格大于一切的状态中，除了关注首次购房的实惠之外，还要有养成良好消费习惯、注重个人征信的意识，才能如愿实现自己的安居梦。