2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，提出在基础设施领域试点公募REITs(房地产投资信托基金)。公募REITs采用“公开募集基金资产支持证券”的产品结构。投资者通过购买公开募集资金投资的资产支持证券，间接持有基础设施项目，并获得投资收益。 　　

　　为帮助投资者了解相关业务规则和风险，边肖将参与公募REITs应了解的事项分为《基础篇》-《风险收益篇》，每天一篇文章向投资者介绍公募REITs。今天是《交易篇》。 　　

　　公募房地产投资信托基金的风险收益特征 　　

　　我国本次公募REITs试点主要针对重点领域的优质资产，试点政策强调公募REITs试点“鼓励信息网络、国家战略性新兴产业集群等新型基础设施试点”，项目应“具有成熟的商业模式和市场化运营能力，已产生持续稳定的收入和现金流，具有良好的投资回报，具有可持续经营能力和良好的成长潜力”。根据试点的相关要求，公募REITs采用“公开募集基金资产支持证券”的产品结构，是一种风险收益比适中的权益类投资。 　　

　　根据国际经验，公募REITs可以提供相对稳定的分红收益，其总的长期复合回报也很可观。此外，公募REITs与股票、债券等其他金融资产相关性低，风险分散效果好，配置价值高。 　　

　　除常见的基金投资风险外， 　　

　　公募REITs还面临以下主要风险： 　　

　　01 基金价格波动风险 　　

　　公募REITs的资产大部分投资于基础设施项目，具有权益性。受经济环境、经营管理等因素影响，基础设施项目的市场价值和现金流可能发生变化，从而可能引起公募REITs的价格波动，甚至存在基础设施项目在极端事件(如地震、台风等)中遭受重大损失的风险。)并影响基金价格。 　　

　　02 基础设施项目运营风险 　　

　　公募REITs投资集中度高，收益率很大程度上取决于基建项目的运营。基建项目可能受经济环境变化或经营不善等因素影响，导致实际现金流明显低于预计现金流，存在资金收益率不佳的风险。基础设施项目运营过程中租金、费用等收入的波动也会影响基金收入分配水平的稳定。此外，公募REITs可以直接或间接从外部借款，存在基建项目运营达不到预期，基金无法偿还贷款的风险。 　　

　　03 流动性风险 　　

　　公募REITs采用封闭式运作，不设申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。 　　

　　04 税收等政策调整风险 　　

　　公募REITs的运作可能涉及对基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层次的税收。如果国家税收政策调整，可能会影响投资运作和基金收益。 　　

　　05 终止上市风险 　　

　　公募REITs运作过程中，可能因法律法规触发或交易所规定的终止上市而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。 　　

　　目前沪深交易所已发行11只公募REITs，各管理人运行平稳，但市场成交价格较发行价有一定幅度上涨，意味着存在溢价风险。由于这些资金占用了基础设施项目运营产生的稳定现金流，如垃圾处理、电费、租金收入等。作为主要用途，资金的现金分配率会随着交易价格的大幅上涨而大幅下降。 　　

　　投资者应该了解所投资公募REITs产品风险和自身风险承受能力，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险，更多干货，请关注公众号：千股寻。