来源：世界风情画(ID: Finkeeper) 　　

　　

　　作者：保镖兄弟 　　

　　

　　 　　

　　

　　2022年，放松贷款，用房贷提振经济，改善财政，应对内外需下行压力，成为部分人的心声。3月1日，广西南宁、广东中山、山西晋中、湖北宜昌、四川自贡等地相继发布公积金新政，明确放宽公积金申请和分配政策，包括降低二套房首付比例、提高贷款额度等。事实上，据不完全统计，今年以来，广西、浙江衢州、广东东莞、广东中山、河南新乡等地已相继调整政策，提高公积金住房贷款额度。提高公积金贷款额度，出台以放松为主的楼市新政，会带来新一轮房价上涨吗？ 　　

　　

　　 　　

　　

　　宝哥认为，首先要看公积金贷款新政的内容是否有利于“炒作”房地产。如1月17日起，四川自贡实行只认贷不认房的认定标准：无住房公积金贷款记录，无未结清住房商业贷款，按首套房贷政策执行；有已结清住房公积金贷款记录或未结清住房商业贷款，按二套房贷政策执行。 　　

　　

　　自3月1日起，山西省也实施了以家庭公积金贷款套数确定住房套数的标准：申请贷款前，首套房确定为未使用住房公积金贷款购买的住房；使用一次性公积金贷款购房并已结清的，认定为二套房，利率上浮10%。 　　

　　

　　 　　

　　

　　这说明“房住不炒”仍被出台政策的地方传承为社会共识，而放宽公积金贷款则有利于少数私企、国企、事业单位、部分协会和公共服务机构成员，受益有限。也起到从宏观层面和总量上缓解库存堆积问题的作用，也是为地方财政纾困的措施。对于“炒房团”来说，加杠杆的效果并不明显。 　　

　　

　　与此同时，尽管受到全球公共卫生事件的干扰，中国的“去杠杆化”政策仍在2010年代末顽强推进—— 　　

　　

　　 　　

　　

　　根据中国人民银行的数据，2020年第二季度中国宏观杠杆率升至281.6%后，中国仍以限制新增贷款、整顿K12教育、继续清退P2P等“影子银行”为策略，开始了大幅货币紧缩。截至2021年底，中国宏观杠杆率已降至272.5%，甚至强于2017年的252%至248%。但值得注意的是，2021年四个季度居民部门杠杆率仍徘徊在72%左右，这说明居民收入增长滞后，降杠杆成果更多集中在非金融企业。 　　

　　

　　 　　

　　

　　其次，从衡量“高能货币”的指标M1(=流通中的M0活期存款)来看，2022年1月，中国狭义货币供应量M1有史以来首次出现同比负增长。这一数据反映出在房地产调控背景下，居民房地产杠杆向企业活期存款的转化链条增速下降，居民加杠杆速度放缓，可以通过居民中长期贷款负增长体现出来。与此同时，2022年1月中国广义货币供应量M2(=M1定期存款证券保证金)同比增长9.8%。这说明企业手里没剩多少活钱来发展产能，宁愿拿去银行定期计息，甚至“借新还旧”。 　　

　　

　　这是货币空转的一种表现。 　　

　　

　　另一方面，房价下跌削弱了预期，降低了购房意愿和能力，进而进一步压低房价，可能会像日本一样进入长期下行通道。这从2020年的“第七次人口普查”人口数据就可以看出来。 　　

　　

　　 　　

　　

　　中国65岁以上人口占比近14%。作为一种资源 　　

　　

　　中国人口即将进入负增长时代，这也是统计局难以逆转的。这一切都意味着“房多人少”将可能是未来的现实。 　　

　　

　　此外，俄乌战争的影响还没有完全爆发。然而，鉴于战区处于连接欧亚大陆的中心，国际团队的浪潮已经开始，对中国在贸易、科技和服务方面的国际合作可能产生的严重负面影响不能高估。这一切意味着中国的房地产“牛市” 　　

”很可能已经结束，过去20年里，传统的中国招商引资加贸易顺差产生基础货币，由包括房地产在内各种基础建设需求派生信用产生贷款，这些贷款的相当多部分再转成财政收入，还有相当多部分转成劳动者工资，形成购买力的模式，也将被更注重信用建设和消费驱动的“内外循环相结合”模式取代。

　　

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