首批REITs基金即将迎来年度大考。 　　

　　

　　6月21日，中国基础设施公募REITs将迎来上市一周年。近日，多家基金公司也披露了其REITs产品份额解禁限制的公告。首批9只公募REITs的部分限售股即将解禁并在市场流通。 　　

　　

　　本次解禁市值及其在发行规模中的高比例，市场担心是否会对二级市场造成较大冲击。有基金公司表示，解禁释放的份额有助于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性，有长期配置需求的投资者有较为强烈的继续持有意向，或将为二级市场价格稳定提供有力支撑。 　　

　　

　　首批REITs迎来百亿规模 　　

　　

　　首批9只公募REITs部分限售股将解禁上市流通。 　　

　　

　　公募REITs总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者。战略配售投资者包括原股权持有人及其关联方，其中原股权持有人限售时间为5年，原股权持有人关联方限售时间为3年，其他战略配售投资者限售时间为1年。 　　

　　

　　本次即将解禁的限售份额持有人为REITs投资者中的其他战略投资者，认购的份额在经历了12个月的限售期后，将于今年6月21日解禁。 　　

　　

　　以6月13日9只REITs收盘价计算，解禁规模为112.53亿元，占9只公募REITs总市值的31.35%。具体来看，CICC普洛斯REIT的解禁规模较大，约为38.05亿元，这只基金的52%将面临解禁，数量为7.8亿股，为所有基金中最高。其次是宏图盐田港REIT和华安张江光大REIT的40%和35.33%。解禁后，这三只基金的流通份额占到了总量的80%。而AVIC首钢绿色能源REIT和东吴苏源产业REIT的解禁规模相对较小，均为20%，浙江沪杭甬REIT仅为15.33%。 　　

　　

　　此外，随着解禁日期临近，REITs市场近期较为平淡，交易活跃度有所降低。截至发稿时，12只REITs基金日均成交量仅为3000万份，日均成交额仅为1.68亿元。甚至个别基金也只有百万元的日成交量。因此，市场关注的焦点是，此次大规模解禁是否会冲击二级市场。 　　

　　

　　解禁的影响或限制 　　

　　

　　华安基金表示，总体来看，解禁市值及其占发行规模的比例仍然较高。如果限售股短期集中入市，可能会对二级市场产生一些影响。投资者需要关注相关交易风险，理性看待REITs的长期投资价值。对公司的解禁份额进行了梳理和统计，充分披露了产品的解禁规模和战略投资者情况。根据相关要求，后续管理人将密切关注大额机构投资者的情况，及时跟踪市场大额买卖意向，对可能出现的大幅波动进行相应的信息披露和风险揭示。 　　

　　

　　此次解禁将实质性释放REITs公募流通份额，华安基金认为有助于促进REITs在二级市场的交易活跃度和市场流动性。REITs解禁后，二级市场的走势将是投资者和资金对REITs长短期价值判断的综合博弈的结果。 　　

　　

　　解禁股份持有人都是机构投资者。他们减持的意愿会如何？ 　　

　　

　　AVIC基金认为，如果解禁股大部分是小股东，解禁后可能会抛出自己的股份，甚至股价会下跌；相反，如果大部分机构或国有股东持有解禁股，为了保证较高的持股比例，不能随意抛出手中的股票，对稳定股价有一定作用。 　　

　　

　　解禁比例最高的CICC普洛斯REIT 2021年年报显示，超过90%的th 　　

　　

　　此外，监管机构和公募基金经理对REITs的解禁非常重视，提前做了很多准备。以AVIC首钢绿色能源REIT为例，据报道，公募基金经理已经与战略投资者进行了一对一的沟通。基于之前的调研和采访，一般来说，解禁对REITs二级市场影响不大。相对于更倾向于短期利润、有净值管理要求的基金、理财基金和券商基金，保险资金和集团/企业/股权投资的长期配置倾向更强，解禁后继续持有的意愿可能更强。 　　

　　

　　多渠道资金将加速入市。 　　

　　

　　5月31日，上交所、深交所正式发布公募REITs扩容相关规则。CICC认为，扩容将促进公募REITs市场规模的增长，并为投资者提供进入二级市场的新机会。 　　

　　

　　“中国的基础设施存量资源丰富。随着基金募集和扩容的规则体系和配套规则的逐步完善，我们认为未来REITs的市场规模将持续增长，有望成为各类基金配置的选择之一，尤其是养老、保险、公募等长期基金。REITs是理想的配置品种。我们建议投资者积极关注后续募资和收购优质资产的参与机会。” 　　

　　

　　目前REITs的种类很多，未来会有更多的产品上市。哪些产品更值得投资者关注？ 　　

　　

　　光大证券研究报告指出，中长期来看，REITs兼具权益和负债，现有REITs的基础资产均为优质资产，具有配置价值。 　　

　　

　　“虽然解禁会在一定程度上重塑REITs二级市场的估值，但价格会回调。但由于目前REITs估值偏高，此次回调可能会给投资者带来一定的配置价值。”关于标的的选择，从长期持有的角度，光大证券建议投资者多关注REITs的运作。 　　

情况并利用IRR等指标来分析投资性价比；从选择入场时点来看，建议投资者可更多地参考P/B等指标。

　　

REITs的高估值的确是隐忧之一，该类产品一经面世就被抢购，并持续享有较高溢价水平，当前市场加权平均溢价率约为24.59%，个别产品溢价率甚至高达44%。

　　

光大证券提示风险指出，整体来看，与上两个季度相比，2022年一季度，首批上市的9只公募REITs的营业收入、经营性现金流、盈利能力及可供分配金额等指标大多呈现波动下行的趋势。相较于可比预测数据来看，首批公募REITs的表现呈现分化，其中仓储物流类REITs报告期内的经营指标整体优于预期，而高速公路类REITs的各项指标大多不及预测数据。

　　

责编：杨喻程